【投資展望2021・第四季香港樓市】本港疫情暫時「清零」，樓市逐步「回氣」。據官方數據指，香港樓市價量齊升。快將踏入第四季，香港樓市走勢如何？影響後市走勢有七個因素，利好利淡因素皆有。上車盤、豪宅樓價走勢如何？學者、專家會逐一分析和預測。
香港樓市逐漸回升
隨着疫情放緩，今年至今香港樓市價量齊升。據差餉物業估價署資料，今年首7個月私人住宅樓價指數累積上升4.3%。在交投量方面，據土地註冊處資料，今年首8個月住宅買賣宗數有53,256宗，按年同期上升41%。以每個月買賣宗數來說，
今年宗數較去年多，即使今年1月錄得4562宗，暫時是首8個月的最小宗數的月份，但仍高於去年全年最低買賣宗數的1月份，該月僅錄得2,762宗。
從上述數據，香港樓市逐漸回升。然而，近月情況起了變化，利淡因素漸呈現，在好淡因素爭持下，對第四季香港樓市影響怎樣？影響後市走勢有七大因素，不妨逐一拆解。
香港樓市影響因素1：股市下跌 市場觀望
由7月中以後，港股明顯下滑。恒指由7月16日的28,004點，跌至9月23日的24,510點，兩個多月期間跌了逾3,100點。在這段期間，樓價走勢如何？8月官方樓價數據要9月下旬才公布。若果根據中原樓價指數，更曾經破頂，樓價走勢似乎未受股市影響。
那麽，第四季樓市會否受到股市所影響？香港城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示，股市波動剛剛開始，預期短期內市場會處於觀望期，一直到年底。他指出，股市波動，始終不及疫情衝擊整體經濟程度那麼大，疫情後期樓市更不跌反升。他續稱，本港業主有實力，不會因股市短暫衝擊而隨便割價求售物業。
香港樓市影響因素2：中央促發展商助解房屋問題傳聞
早前有外國媒體報道，中方會見本港地產商，促請協助解決本港房屋問題，停止「壟斷行為」，並指「遊戲規則已變」。消息傳出後，本港主要地產股普遍下跌。多間主要發展商則強調，不影響推盤計劃。
潘永祥分析指，要發展商協助解決房屋問題，有兩種方法：首先，政府和發展商各自推出地皮建屋，從而有大量供應。其次，樓盤定價有限制，即所謂限價。他說，相關傳聞是否真確，若果真確，具體政策要怎樣做，若果只是傳聞，就會無事。他又說，現時情況不明朗，市場觀望，業主不敢割價，買家未必勇於追價。
香港樓市影響因素3：兩地通關無期
受到疫情影響，中港兩地未通關。當然，一旦通關，內地購買力湧入本港樓市，對香港樓市無疑有正面作用。不過，疫情的發展始終難以掌握，故通關杳杳無期。
潘永祥表示，早前內地差不多「清零」，返內地隔離的日數由21日減至14日，但近期有本地感染個案發生，隔離的日數又增至21日，政策在短時間內有轉變很快。通關與否要視乎疫情變化而定，連內地官員也難以預期。
香港樓市影響因素4：移民潮未見大量劈價賣樓
政府統計處早前公布，今年中的臨時人口較去年同期減少8.7萬人，降至739.47萬人，跌幅為1.2%，是連續第二年人口下跌，且跌幅較前一年擴大0.82個百分點。當中變化幅度更大的是外流人數，離港人數由2019年中至2020年中的2.09萬，增至2020年中至今年中的8.92萬人，增幅達3.16倍。
外流人士數目增加，會否出現大量劈價賣樓個案？第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國指，移民人數佔本港一小部分，不排除不少移民本身沒有擁有物業。他說，目前未見有大量劈價賣樓個案出現，不少人趁市道好賣樓，無需減價。他認為，移民潮對香港樓市影響不大。
香港樓市影響因素5：低息持續
本港按揭利率持續低企，現時普遍選用同業拆息計劃（Hibor），拆息率偏低。據中原按揭資料，今年1月一個月平均拆息為0.13%，但到了9月已跌至0.065%，是11年半低位，按揭利率（Hibor+1.3%）不逾1.5%。最近美國聯儲局公布議息結果，維持利率不變，即使加息，最快也要明年才開始。
潘永祥預期，本港銀根不會有特別大波動，故短期內息口變化不大。而美國短期內不會加息，本港息口不跟隨調升，對香港樓市影響不大。
香港樓市影響因素6：經濟表現勝去年
今年本港經濟表現逐漸改善。據統計處資料，今年第一季和第二季本地生產總值分別上升8%和7.6%，相反去年第一季和第二季分別下跌9.1%和9%。最新失業情況亦改善，在2021年6月至2021年8月，失業率跌至4.7%。
潘永祥指，過去一年本港經濟停滯，樓市仍然撑得住，現時看不到經濟短期內會受到很大衝擊，表現不會差過一年前。他說，即使經濟表現再差，但跌幅不會差過一年前，對香港樓市不會帶來很大衝擊。
香港樓市影響因素7：供求問題影響不大
今年首兩季私人住宅單位落成量和施工量按年減少。據運輸及房屋局資料，今年首兩季私人住宅落成量為9000個，按年同比跌21%；同期施工量為6500個，按年同比亦跌19.8%。然而，還有兩季數據，現時難以斷定今年全年落成量和施工量走勢。
潘永祥表示，供求問題一直存在，要視乎政府稍後會否公布新的土地供應措施，相信這個問題在短期內對香港樓市影響不大。
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第四季香港樓價料企穩
今年首7個月中小型住宅和豪宅樓價上升。據差餉物業估價署資料，在首7個月期間，A類單位（431平方呎以下）樓價累升3.7%；B類單位（431至752平方呎）樓價累升5.3%；C類單位（753至1,075平方呎）樓價累升6.9%；D類單位（1,076至1,721平方呎）樓價累升1.8%；E類單位（1,722平方呎或以上）樓價累升1.3%。
在上述利好利淡因素互相抵銷下，潘永祥預期，第四季香港樓價平穩，上車盤、屋苑樓價亦企穩。他又說，在豪宅供應相對較多的地區如南區、九龍塘，豪宅樓價回落3%以內。
通關前升幅不會很大
陳超國則指，先前兩年本港經歷社會事件和疫情，累積不少購買力，隨着疫情淡化，購買力得以釋放，故預計第四季整體香港樓價微升3%至5%，上車盤、屋苑樓價亦有同樣升幅。他續稱，豪宅樓價走勢要視乎通關與否，因這類單位買家主要來自內地，一日未通關，升幅不會很大，故預計豪宅樓價平穩。
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