香港樓市】外媒傳出中央要求香港地產商需要協助解決住屋短缺問題的消息。市場認為樓市的遊戲規則經已改變。美聯布少明同意「樓是用來住不是用來炒」,但認為政府不宜引入內地樓市調控政策。另外,大摩在今年4月曾表示,2022年最差的情況,香港樓價將會跌20%。

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香港樓市|美聯料樓價升勢進一步放緩

美聯物業行政總裁布少明表示,自2018年爆發中美貿易戰以來,本港樓市一直「好淡爭持」,利好利淡的因素共存,當利淡壓倒利好,樓價由高位回落,反之樓價則節節上升。現時樓市仍未擺脫這局面,今年8月樓價突破歷史新高後,即現輕微波幅,「美聯樓價指數」於,最新報175.66點,按周回落0.4%,比起四星期跌0.91%,明顯處於「高位反覆爭持」的情況,而本年迄今指數累升7.45%。

基於房策未明,市場憂慮升溫,預計短期內樓價升幅及二手成交將會進一步放緩。短期二手成交料會回落至4,000宗以下,但一手會繼續推售。

香港樓市利好因素不變 唯仍需待政府落實明確政策

長遠利好樓市的基本因素不變,置業「內需」仍然高企,加上資金充裕、低利率及低供應,4大利好條件對樓價形成支持。至於供應方面,預計未來5年每年平均的私樓落成量約17,700伙,較過去十年平均每年約14,300伙上升接近2成半。然而,較99至03年高峯期每年平均約27,000伙仍少近3成半;反觀,在需求方面,無論人口、家庭數目都比97年為高,加上按息亦明顯較97年為低,需求較97年強勁。在供求失衡的情況下,令樓價不斷上升。

此外,近期失業率已由年頭高位7.2%回落至最新4.7%,現時利好因素仍大於利淡因素,長遠支持樓價續升,料須待10月6日《施政報告》公佈後,房屋及土地供應塵埃落定,樓價走勢才會更明朗。

樓是用來住不是用來炒

布少明認為,「樓是用來住不是用來炒」的方向絕對正確,香港住屋問題嚴重,「求過於供」的情況持續,中央關注對港人「是福非禍」,如能解決住屋問題,將是一大德政,故歡迎任何能舒緩住屋問題的政策措施。惟由落實土地供應直至單位落成需時,估計樓價未必出現大幅的調整。

事實上,現時樓市情況不適宜與97年樓市大跌相提並論,因觸發97年樓價大調整是亞洲金融風暴,加上炒賣熱烈,置業人士防守性低,樓價下跌造成骨牌效應,再加上八萬五政策令後期落成單位大幅增加,才令樓價進入一個長期的下跌週期。

政府不宜引入調控內地樓市的政策

另外,美聯認為現時樓市問題源頭是供應不足,因此調控樓市應以增加供應為主軸,建議特區政府有序增加土地供應,不宜引入調控內地樓市的政策,避免影響本港樓市的信心,尤其是目前香港經濟仍未全面復甦。除了長遠的「明日大嶼」填海計劃,中短期的措施包括善用現有土地資源,以及加快農地轉換和補地價。希望「施政報告」可提出有效增加供應方案,以助香港市民置業安居。

九龍區屋苑成交量按周跌44.4%

而最近二手樓市的表現亦有所下跌。美聯表示,最近本港接連推出多個新盤,隨著新盤搶佔部份二手客源,加上二手樓價於高位爭持,普遍業主叫價硬淨,買家則審慎,雙方拉鋸下,近數周二手交投明顯於低水平徘徊。35個大型屋苑連續2星期成交低於70宗。

美聯表示,上周35屋苑宗數下跌,主要來自九龍區。若將35屋苑按3區劃分,九龍區10屋苑上周錄15宗,按周大跌約44.4%。當中新都城按周減少8宗,黃埔花園少6宗,維港灣及德福花園各減2宗、匯景花園亦少1宗,而美孚新邨與東港城分別增加4宗及3宗。

大摩料2022年樓價最差跌20%

另外,根據路透社引述三位主要發展商和一位知情本港特區政府顧問的消息,有發展商被告知,他們需運用資源及影響力維護國家利益,更要回饋社會,協助解決住屋短缺問題。市場認為相關的樓市規則有所變化。

而摩根士丹利在今年4月發表的報告中,稱最差情境為政府公布積極的供應目標,例如供應由目前的每年3.5萬個,增至超過10萬個。在此情境下,本港樓價至明年底估計或會下跌20%。至於基本情境下,今年樓價預測會上升9%,明年則升5%。

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