【香港樓市・按揭擔保人】申請按揭,若果借貸人財力未符合銀行要求,可尋求一位擔保人協助上會。然而,做按揭擔保人確實不易,需要承擔責任之餘,還可能影響自己日後置業大計。因此,做擔保人前有必要清楚了解箇中情況,如責任、風險等,要留意以下八大要點。

1. 按揭擔保人需承擔整筆樓按

「按揭擔保人」是指借貸人未能負擔物業按揭時,於是尋求另一位具財政實力的人士協助擔保相關貸款。若果借貸人未能還款時,這位「擔保人」就要負起還款責任。其實,「擔保人」並不只是承擔借貸人上會時未能還的貸款,而是整筆按揭。

從另一個角度,即是借貸人在申請按揭時,因入息未能靠自己通過「每月供款佔入息比率」(DSR)及「壓力測試」,因而需要加入另一個人入息作上會擔保,令借款人和擔保人的入息和負債可合併計算壓力測試。

另外,如果借款人年紀大,銀行通常難以批足30年供款,但只要借款人入息正常,加一位年輕的擔保人,銀行批出較長供款年期的機會較高。

2. 近親做擔保人

到底誰可做「擔保人」?既然要為借貸人做擔保,並不是普通朋友可以做得到,因始終有機會承擔還款責任。借貸人與擔保人要有近親關係,如父母、兄弟姊妹、夫婦等,銀行只接受近親成為擔保人。未婚夫婦也可以當近親,特別是申請高成數按揭時,需要向按揭證券公司提供相關證明,按揭證券公司會嚴格查證近親關係。如果貸款是按揭保險,按揭證券公司規定擔保人跟借貸人有親屬關係。雖然現時未有明文限制擔保人的數目,但最好不宜太多,一至兩個會較為適合,否則會令銀行或按揭證券公司產生「不穩陣」的感覺。

當然,成為擔保人主要條件,是本身收入要穩定,負債不高。如果選用高成數按揭,成數達至八至九成,擔保人必須為同住人士。如果並非申請此類高成數按揭,擔保人毋須同住。

3. 有擔保人的按揭計算不同

擔保人協助借貸人上會時,擔保人本身有按揭貸款或沒有按揭貸款,獲批的按揭成數和壓力測試要求會有所不同。

擔保人沒有按揭貸款

若果擔保人沒有按揭貸款,最高按揭成數為六成,其供款佔入息比率不得超過五成,壓力測試下比率不得超過六成。若申請按揭保險,最高可承造九成按揭。

擔保人有按揭貸款

若果擔保人有按揭貸款,最高按揭成數為五成,即減少一成;供款佔入息比率不得超過四成,壓力測試下比率不得超過五成,兩者同樣減一成。雖然申請按揭保險,最高可承造九成按揭,但保費會更高。供款佔入息比率則不得超過三成半,壓力測試下比率不得超過四成半,壓力測試前後比率皆多扣半成。

4. 如擔保人買樓  壓力測試加重

如果做了擔保人後自己買樓,對申請按揭成數和壓力測試又有何影響?經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,一般來說,擔保人需重新申請按揭,按揭成數減一成,但供款佔入息比率在壓力測試前後同樣減一成,即供款佔入息不得超過四成,壓力測試下比率不得超過五成。

但他續稱,若果他申請高成數按揭,只要收入足夠應付供款,按揭成數不需降低,但保費會較高,並且壓力測試前後的供款佔入息比率降一成,即供款佔入息不得超過四成,壓力測試下比率不得超過五成。

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5. 可中途換擔保人

那麼,擔保人中途可更換嗎?曹德明指,可以換另一個人做擔保人,但銀行會重新審批按揭,並要求新擔保人提供本身收入等資料。

6. 若擔保人移民  最好先甩名

若果擔保人移民,應如何處埋?曹德明表示,即使擔保人移民,其擔保責任仍在。一旦借貸人拖欠貸款,銀行仍會按照程序向借貸人追討,之後向擔保人追討,追討不成的話,便會收樓。他認為,擔保人最好在移民前甩名,更換另一個擔保人代替。

7. 擔保人有責任代還款

一旦借貸人未能依時還按揭時,銀行會向借款人追討所欠的貸款,若果不成,便要向擔保人追討。當擔保人被銀行追數時,他有權要求借款人償還拖欠的貸款。如果借款人不還,擔保人就要代他還清相關貸款,之後可向借款人要求賠償這筆貸款。

8. 擔保人需承擔以下風險:

  1. 借款人仍然供款,按揭未完,擔保人未來置業和借貸會受影響,正如上文提到,買樓申請按揭成數下調,即使仍可獲批高成數按揭,但需要支付較高保費。同時,供款與入息比率上限會遞減。
  2. 曹德明說,如果業主不供款,擔保人有責任代還款,但若果連擔保人也還不到拖欠的貸款,兩人很大機會被控告破產。
  3. 若果借款人不時逾期還款,甚至斷供,擔保人信貸評級會受影響。
  4. 一旦業主供完樓後離港或因某些原因而未能贖契,擔保人的mortgage count(按揭數量)仍不會解除,買樓時,除非向同一間銀行借按揭,否則會受到影響。擔保人可以向該擔保物業按揭的銀行申請,相關銀行查到擔保物業已供完,於是有機會不計算擔保人的mortgage count。

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