讀者來信：Anthony Sir你好！最近出去睇樓，發現很多單位的開價都高過估價，是否不值得買呢？是否應該要搵一些低過估價的物業呢？
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回覆讀者來信：銀行估價重要 但不能完全反映物業價值
銀行估價是重要的，但卻不能完全反映物業的價值！銀行估價之所以重要，是因為它告訴你銀行願意借你多少錢，對新手來說更為重要，因為大部份新手都資金有限，要借盡按揭才能買樓上車，如果銀行估價不足，就會頓失預算，最終更可能會撻訂收場，損失慘重，所以新手買樓必須要估足價甚至估凸價。
買樓單純銀行估價作參考易出事
但實戰上，買樓不能單純以銀行估價作參考，否則很易出事！銀行是金融機構，在樓市的角色是放貸人，負責借錢給你，他們並不是物業投資高手，他們評估物業的價值，與我們是不同的！我們買樓，自住的會考慮位置、質素、實用性等，投資的會考慮升值潛力、租值等。
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銀行關心的是貸款的風險
銀行不同，你的物業升值，他們沒有好處，他們關心的是貸款的風險，考慮的是如果你斷供，他們收樓後再賣出市場，能否賣到滿意的價錢，抵償貸款。
1,000萬以上的物業只能借5成
例如，銀碼較大的物業，估價很多時會偏高…
因為在現時制度下，1,000萬以上的物業只能借5成，例如物業價值4,000萬，最多借你2,000萬，萬一將來你斷供，銀行收樓拍賣，賣到2,000萬以上就沒損失了，所以估高些少，例如估到5,000萬，借你2,500萬，都很安全，但代表它值5,000萬嗎？
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低層單位多數估價偏低
例如，低層單位多數估價偏低，高層單位多數估價偏高…
銀行經理是做放貸的，不是物業投資者，不會逐家逐戶逐個單位去查看，因此做估價的時候都要跟一些Formula，例如物業的高低層，只要自己上網估價試試看就知道，其實只是類似Excel試算表一樣，每層加兩三萬，一層一層加上去就是了。例如18樓C座估值是600萬，19樓C座可能就是603萬，如此類推。
高低層之間價值
如是者高低層之間價值就相差很遠，例如10樓600萬，每高10層就多30萬，50樓就是720萬，實際上是否相差那麼遠？如果是市區密麻麻的地方有可能，低層可能望樓望馬路，高層可能高過晒隔離有海景，但如果是大屋苑望內園呢？10樓園景很美，50樓只能望對面的50樓，根本看不到一棵樹，反而貴120萬？
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大屋苑多數估價偏高
例如，大屋苑多數估價偏高，單幢樓多數估價偏低…
銀行在意萬一斷借，收樓拍賣的價值，因此成交量高的屋苑很多時估值都會偏高，早幾年家人買的嘉湖山莊，轉按的時候估值高達700萬，但當時市場成交只是640萬，高近10%，如果你跟估價去買樓就慘蝕了！
單幢樓多數估價偏低
相反單幢樓成交少，銀行可能擔心難賣，估值會偏低，例如最近發現旺角西一帶的半新樓，同樣都是3百多呎的一房，估值及成交只是6百多萬，面積相若的單位，日出康城最新估值及成交已突破8百萬，前者平近2百萬，位置更近市中心，租值更高，不少前輩都覺得難以理解。
投資價值 物業的升值潛力沒計算
還有很多很多因素，例如是否有靚裝修，管理質素如何，景觀是否開揚等等，都沒有計算在內。還有更重要的，投資價值！物業的將來，物業的升值潛力，都沒計算！如果單靠「低過估價」這個標準，未必能賺錢，在我來說，成交價更實際。
作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。
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