讀者來信:Anthony Sir你好!最近出去睇樓,發現很多單位的開價都高過估價,是否不值得買呢?是否應該要搵一些低過估價的物業呢?

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回覆讀者來信:銀行估價重要 但不能完全反映物業價值

銀行估價是重要的,但卻不能完全反映物業的價值!銀行估價之所以重要,是因為它告訴你銀行願意借你多少錢,對新手來說更為重要,因為大部份新手都資金有限,要借盡按揭才能買樓上車,如果銀行估價不足,就會頓失預算,最終更可能會撻訂收場,損失慘重,所以新手買樓必須要估足價甚至估凸價。

買樓單純銀行估價作參考易出事

但實戰上,買樓不能單純以銀行估價作參考,否則很易出事!銀行是金融機構,在樓市的角色是放貸人,負責借錢給你,他們並不是物業投資高手,他們評估物業的價值,與我們是不同的!我們買樓,自住的會考慮位置、質素、實用性等,投資的會考慮升值潛力、租值等。

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銀行關心的是貸款的風險

銀行不同,你的物業升值,他們沒有好處,他們關心的是貸款的風險,考慮的是如果你斷供,他們收樓後再賣出市場,能否賣到滿意的價錢,抵償貸款。

1,000萬以上的物業只能借5成

例如,銀碼較大的物業,估價很多時會偏高…

因為在現時制度下,1,000萬以上的物業只能借5成,例如物業價值4,000萬,最多借你2,000萬,萬一將來你斷供,銀行收樓拍賣,賣到2,000萬以上就沒損失了,所以估高些少,例如估到5,000萬,借你2,500萬,都很安全,但代表它值5,000萬嗎?

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低層單位多數估價偏低

例如,低層單位多數估價偏低,高層單位多數估價偏高…
銀行經理是做放貸的,不是物業投資者,不會逐家逐戶逐個單位去查看,因此做估價的時候都要跟一些Formula,例如物業的高低層,只要自己上網估價試試看就知道,其實只是類似Excel試算表一樣,每層加兩三萬,一層一層加上去就是了。例如18樓C座估值是600萬,19樓C座可能就是603萬,如此類推。

高低層之間價值

如是者高低層之間價值就相差很遠,例如10樓600萬,每高10層就多30萬,50樓就是720萬,實際上是否相差那麼遠?如果是市區密麻麻的地方有可能,低層可能望樓望馬路,高層可能高過晒隔離有海景,但如果是大屋苑望內園呢?10樓園景很美,50樓只能望對面的50樓,根本看不到一棵樹,反而貴120萬?

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大屋苑多數估價偏高

例如,大屋苑多數估價偏高,單幢樓多數估價偏低…
銀行在意萬一斷借,收樓拍賣的價值,因此成交量高的屋苑很多時估值都會偏高,早幾年家人買的嘉湖山莊,轉按的時候估值高達700萬,但當時市場成交只是640萬,高近10%,如果你跟估價去買樓就慘蝕了!

單幢樓多數估價偏低

相反單幢樓成交少,銀行可能擔心難賣,估值會偏低,例如最近發現旺角西一帶的半新樓,同樣都是3百多呎的一房,估值及成交只是6百多萬,面積相若的單位,日出康城最新估值及成交已突破8百萬,前者平近2百萬,位置更近市中心,租值更高,不少前輩都覺得難以理解。

投資價值 物業的升值潛力沒計算

還有很多很多因素,例如是否有靚裝修,管理質素如何,景觀是否開揚等等,都沒有計算在內。還有更重要的,投資價值!物業的將來,物業的升值潛力,都沒計算!如果單靠「低過估價」這個標準,未必能賺錢,在我來說,成交價更實際。

作者簡介:作者為1% Anthony( 第一桶金)、一巴仙(1%)投資培訓學院創辦人,TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問,多年來協助無數年青人成功上車,無數小業主倍增資產,財務自由!除了住宅,亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等,團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。

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