【理財個案】40歲已婚婦與家人擁有兩個物業、一個放租，與家人自住村屋，但住了5年都唔適應！自己則沒工作兩年，主要靠先生負責開支，現想重組資產換樓。

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理財個案｜讀者來信：40歲已婚婦 住5年村屋都唔適應

龔成老師，你好！本人40歲已婚，與家人擁有兩個物業，一個放租，一個與家人自住，另有一車位放租。而後期買入的自住單位是村屋（地下花園連車位）住了五年，但一直都不太適應，長遠希望換回屋苑式住宅及有基本生活配套的社區，父母已退休，現金約20萬，每月家用收入約$8,000。

沒有收入兩年 靠先生負責開支

而我自己由於公司變化於前年決定離職休息一下，沒有收入兩年，主力靠先生負責開支，現金約30萬，沒有股票。最近萌生想重組資產的想法，預備到合適時機就換樓，所以想向老師請教應如何配置：

  1. 放租物業： 父母於92年買入的自住單位，現時市值約680萬，供滿後我們於2014年將其加按並購入現時自住的村屋。貸款額290萬而目前負債約240萬，每月供款約$10,500，租金收入：$12,500另加管理費
  2. 自住村屋： 於2014年以355萬購入，目前市價約620萬，樓按6成，目前負債約170萬，月供約$9,000 。村屋是跟親友一起各自購買分層單位，所以全棟都是自己人，但若要轉換的話相對也不是即時可以決定。
  3. 車位：與放租物業同屋苑，以72萬買入沒有貸款，市值約150萬，租金：$3,200

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每年獲10-20萬分紅 補貼生活開支

  • 有一間與朋友合資的清潔及維修工程公司，開業5年，第三年開始每年平均可獲分紅10-20萬，可補貼生活開支。
  • 而先生另有穩定職業月入30K，我們近年有一宿舍單位可住，因與家人感情良好，所以現時會村屋和宿舍兩邊住下。

現時想重組的情況是：

  1. 由於放租單位較細，短期內都不想搬回原址住，但地理位置生活配套係有優勢，所以傾向先賣此單位，套現現金再轉去投資收息股及購入少量潛力股先增值，希望讓父母可增加現金流收入同時，亦想嘗試把部分資金增加。然後到物色到合適單位先買（其中意向是800尺二手單位，或父母搬回市區細單位，我與先生到宿舍住。）然後待新單位買到後再把村屋放掉。
  2. 還是應該先放村屋，負債餘額較少？但先放村屋，就不能慢慢選擇新地方。同埋要與親友分開，而且外婆也在，所以要協調的事較多。
  3. 暫時兩層都不賣，到適合走時把村屋放租，再另租地方住？
  4. 車位是否不應賣掉？如賣就會轉去買收息股及平穩增長股。
  5. 以往較少接觸股票，但近半年開始留意老師的FB，希望重組資產之餘，可利用車位及公司分紅的收入慢慢月供一些平穩增長股及潛力股，希望開始先增值後現金流的計劃（已根據老師在FB的分享開始做了些股票分類），或者老師有甚麼意見？

篇幅頗長，謝謝回覆！

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龔成老師分析︰集中儲優質股 令組合平衡

我哋做財富增值，除了增長力和質素外，都講求平衡性。你現時已有不少物業資產，而優質股則全無，所以未來我地會先集中儲優質股，去令組合更平衡和多樣性。雖然你現時財富組合，近乎100%在物業部份，但唔代表我哋一定即刻去沽物業，買股票。

不建議賣樓換股票

因為香港物業買賣成本好高，除非個物業質素好有問題，或者太細（<300呎）令投資價值不高，否則我比較建議你持有。由於你現時放租單位，相信係有一定質素，而且大致可以收支平衡，能夠以租養樓，故這物業我建議保留，讓其自行運作。因為當你將佢換成優質股，我哋唔會知道最終股市是否一定跑嬴樓市，而且買賣成本都唔細，唔建議咁做。

車位租金回報率不算高 可考慮套現

車位方面，其實租金回報率唔算高。如果你覺得佢長線升值潛力不高，可這個部份，可以考慮用來套現。如果你們宿舍，可適合你和家人中短期居住，你可以考慮將村屋放租，去令你們有更多資金去投資。如果不可行，你可以維持現狀。

2個物業都屬資產類 有投資價值

純粹用每月儲蓄，去累積優質股，為財富增值。到有一定金額，才考慮賣出村屋部份，去換成目標居所。大體上，除非你有搬離村屋的迫切性，否則一動不如一靜，因為畢竟2個物業都係資產類，有投資價值。你先用現有資源，去投入優質股增值，到一定金額才去買新屋，相信會較好。

每月5成儲蓄做月供

投資優質股策略上，你可以選擇一些「平穏增長股」和「潛力股」。你每月5成儲蓄做月供，其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。選股上，你可以投資在平穏增長股︰指數基金、金沙（1928.HK）、恆基（0012.HK）、平安（2318.HK）、中銀（2388.HK）、港鐵（0066.HK）、煤氣（0003.HK）、長建（1038.HK）、粵海（0270.HK）、領展（0823.HK）。如果有投資美股，可投資VOO。

潛力股選擇

潛力股可選安碩恒生科技（3067.HK）、阿里（9988.HK）、騰訊（0700.HK）、港交所（0388.HK）、舜宇光學（2382.HK）、小米（1810.HK）、中生製藥（1177.HK）、福壽園（1448.HK）、ＧＸ中國電車基金（2845.HK）、三星FANG ETF（2814.HK）。如果有投資美股，可投資QQQ。但佢哋波動性和風險會較高，你要自己平衡。

「潛力股」可先佔組合約3成

由於「潛力股」係需要一定經驗和有一定波動性，如果你經驗較淺，可以先小注，大約佔組合3成左右。若你係有一定經驗，你可以投資到約5成比重。大市現處於合理水平，現有資金，你可以先用一半，以「分注」形式慢慢入貨。餘下一半和每月儲蓄，就等大跌市機會出現，才大力度掃貨，並長線投資。

建議先扣起半年開支

但由於你家庭只靠你先生一人工作，我建議先扣起半年開支，才開始投資計劃，會較穏當。而你家人的20萬現金，同樣可先用一半投資，但目標係一些收息股。餘下一半，都係等大跌市機會。

5%、6%的股息率的收息股

目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638.HK）、深高速（0548.HK）、香港電訊（6823.HK）、工行（1398.HK）、恆生（0011.HK）、置富（0778.HK）、陽光（0435.HK）、高息基金（3110.HK）。

作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。

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