買樓 vs 保單融資｜低息融資錢搵錢！數十萬入場有H Plan兼封頂

樓市創新高，中原城市領先指數終於在8月突破歷史高位，市場嘩然。「香港經濟好好咩？咁多公司裁員，咁多人失業或被減薪，點解樓價仲會升，點解？」這都是大家不解的事。

極低利率下加按套現

事實上，在美國無限QE，資金氾濫之下，現在私樓市場已有點脫離剛性需求，已經有物業的，在極低利率之下加按套現，多出來的資金足夠再付另一層樓首期，只要計好數，入息足夠過壓力測試，基本上就可以很快一層樓變兩層樓。

在我的YouTube頻道有影片講解如何將物業一層變兩層，有興趣可以到以下連結重溫。

但可惜的是，不少打工仔過去兩年人工幾乎沒有加過，有些還要減薪，有很多人都大嘆，薪金追不上樓市升幅。辛辛苦苦儲了數十萬元，現在又眼看樓價再升過，都不敢貿然高追。現在銀行存款利息又微乎其微，將錢存入銀行都很大機會跑輸通脹。

坊間的儲蓄保險一般又只得約3厘至5厘回報，有些計劃更要鎖一段很長時間才可釋放資金，回報低靈活度又不高。投放入股票市場？近期中概股大跌，連騰訊都跌逾四成，又嚇怕不少股民。

即使有物業的人士，要一層變兩層也有不少限制，首先香港有DSD，如果非首置的話，要繳付15%「辣稅」，而且按揭只能做五成，即是一層600萬物業也要有300萬首期，也並非人人可以拿得出來。

買唔到樓，但又想用到銀行的低息融資去錢搵錢，於是有唔少人開始留意保單融資，更有人將保單融資及買樓直接作比較，看那個較為可取。

確實，兩者都有相似的地方，買樓要向銀行做按期，其實保單融資則是跟銀行借按揭去買保單，做法相當類似。以往保單融資的利率會高於樓按，但由於現時息口太低，加上愈來愈普及，有些銀行已經將保單融資的息率，幾乎與樓按看齊，有H Plan選擇兼有封頂。

事實上，以前銀行一般只會讓大額存款客戶才可做保單融資，但近年有些銀行已將門檻降低至10萬元存款，就已經有資格做保單融資。加上近年的保單首日價值提高不少，而銀行容許借出的成數亦高達八至九成，客戶有時只需數十萬元已可以入場，跟買一間上車盤的首期相約。

個別金融機構能提供十成融資，意味可以無本買保單，當然這些金融機構會有其他貸錢條件，大家要看清楚條款才行。

審批方面，保單融資都會有入息及資產要求，但不會像買樓會有加3厘的壓力測試，唯每間貸款機構審批准則都不同，有些會查信貸紀錄，有些只需要有足夠的流動資金證明，有些可以將物業視為資產證明，有些不行，這方面大家也一定要問清楚。

回報方面，保單融資的透明度會較高，因為很多保險公司都會有一個預計回報，大家賺幾多有數得計。當然，這些回報有機會是非保證，會有機會因應投資環境而增加及減少，但因為當中會有某程度的保證回報，所以很難會有大升大跌的情況出現。

反而物業價格波幅很大，市旺時可以兩至三年間升幾成，加上樓按的槓桿，有些投資高手隨時可賺逾一倍，反觀保單融資，首幾年退保的話，一般都要蝕錢，很多時要投資超過五年才會有回報，如果要有較為可觀的回報，更隨時要等上八年至十年，投資年期上會有明顯的分別。

至於保單融資最大賣點是供息不供本，本金是在退保一刻，一次過還清給銀行，反而買樓是要供息兼供本，在供款負擔上則是保單融資較為優勝。而且保單融資只是金融上的安排，涉及的機構只有保險公司及貸款機構，無需像買樓般要透過律師搞買賣手續，亦沒有物業維修、管理費、火險等開支，手續及管理上都簡單得多。

當然，保單融資亦有其投資風險，想知更多可參考我YouTube頻道的影片。

在重申一句，投資有風險，而保單融資每間保險公司及貸款機構的條款都不盡相同，很難一概而論，大家投資前記得問清楚。

作者簡介：Sammi曾在財經雜誌擔任高級記者及執行編輯，廣泛接觸不同投資及理財資訊，經驗逾十年，現從事理財策劃及數碼媒體行業，Facebook Page《理財急症室》、YouTube《Sam Sam Channel》及網頁《理財KOL》主理人，內容涉獵股市、樓市、移民、稅務、保險等理財不同範疇。

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