BT會客室 x Manci Man】雖然說,投資有升有跌,但年輕人學投資絕不是一場只碰運氣的賭博,因為有無數前人的成功經驗可以借鏡,而他們的投資心得可以為大家帶來重要的啟示。

早前報載理工大學以月租12.5萬元租下了尖沙咀名鑄一個複式單位,而業主是以1.26億元購入該單位的汪敦敬博士。汪博士是祥益地產總裁,亦是香港專業地產顧問商會榮譽會長,這項掀起城中話題的投資,正正顯示了他對香港樓市的信心。

租單位予理大回報率至少1.34厘

他表示,該筆交易算是十分理想:「因買入時,按計劃提早交易會有11.5%折扣,因此實際交易額較低,回報率保守估計約有1.34厘以上,比我取得的息口較便宜。若息口是跟第一份租約的租金相約,就算是個理想的投資,當然是要看好物業的升值條件。」

他不認同許多人只會用收租回報率去硬計,因為現在是個平息的年代,無論買樓時有否用槓桿,亦有一個「息」的價值。以息口對比租金回報率,其實是理想的。而且最重要是在平衡租金回報率的同時,我們是對市場看好。

1984年買入綠楊新邨 賺5、6萬元離場

汪博士回想自己買第一層樓,大約是1984年購入荃灣綠楊新邨,建築面積約500多平方呎,當時售價20多萬元。「那時是個短炒的年代,大約賺了5萬至6萬元就放售了。但近10年的樓市辣招迫人不可以短炒,全部要長線,於是3年後樓價可能會升過百萬,然後再換樓,我們稱之為『渦輪增壓機效應』。」

「其實那時候我們的頭十多年,都被迫要短炒。反而長線持有不單止對社會好,即是資源分配得好,而盈利亦會較大,尤其在這量化貨幣的年代。回想起來,其實現在的投資環境是較為幸福的,因為現在買樓有規範格式,例如壓力測試、入息比率等,買樓的人都是鐵一般的穩健,這是個良好的結構。」

「數字上並不存在年輕人買不到樓」

傳媒經常灌輸一種訊息,謂香港年輕人要上車很困難,甚至說要不吃不喝30年才能買到樓云云。汪博士不以為然,認為這是個誤區:「數字上並不存在年輕人買不到樓。若以年輕人的人均入息中位數字19,800元做定位,以兩夫妻計乘以2即有約4萬元,這是個合理的正常能力。其實只要每月用3成去做儲蓄,3.8年後就可以買到550萬元的物業,而且絕對可以過到壓力測試!」

「我覺得19,800元這個人均入息中位數字並不是孤高的,年輕人就業後一、兩年是很有可能做得到的,甚至不需要是大學畢業的人士。當你用感覺去看而不看數字,明明有能力亦會變為不可以。」他補充道:「當然做甚麼事都需要有規劃,社會是不應支援年輕人一出來工作就買到樓的。問題是,現在社會錯誤的訊息在比例上是多於正確的訊息,難不是難在年輕人沒有能力,而是很多人跟你說你沒有能力!」

租樓將租金變成沉沒成本

汪博士認為,年輕人租樓是把租金變成了沉沒的成本,因此並不贊同租樓住:「有些年輕才俊有很好的投資方式,他們去租豪宅住,可能成本會比供樓較便宜。但作為普通人,你要付租金,付出租金的比例一定多於供樓的息口。香港不存在『供不起樓但交得起租』,那是很荒謬的,交得起租就一定供得起樓。」

長線投資 沒有市場比香港更好

近年不少年輕人熱衷於投資美股市場,汪博士也作出提醒:「美股是一個泡沫經濟的賭場,即使不是賭場,它也是屬於泡沫經濟的一個市場。香港則不是。長線投資而言,個人認為沒有一個市場比香港更好,無論是股票市場還是住宅市場。」

「美股相對上是高風險的,因此才會高回報。對於想玩高風險投資,美股是不錯的,但要清楚你的高回報是因為你冒了高風險,而不是你的盤算正確。泡沫經濟始終會有爆破的一天,美國一直將爆破時間盡量拉後而未處理牛熊市問題,反觀香港一直都保持低泡沫。」

絕不要低估自己 爭取或計劃買樓

展望未來,汪敦敬博士認為大家最重要是思想一個問題:到底香港作為金融中心,是會愈來愈厲害,還是會慢慢萎縮?「我的答案當然是會愈來愈厲害。如果你也是這樣認為,就該效忠自己的判斷,今日就去爭取或計劃買樓。絕對不要低估自己。」

「就像有許多人說,現在做生意不行了,但我絕不同意。其實許多舖位租金都已便宜了一半,即是創業或做生意一大痛恨的因素『貴租』已沒有了。現在有不少核心區的商戶與我們談新租約都想簽5、6年,這反映了他們比我更有信心,這就是正面的看法。」

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