企業根據業務範圍選擇亞太區總部

香港 -  Media OutReach - 2021年8月24日 - 根據戴德梁行的數據,香港和新加坡之間的辦公室租金溢價在 2015 年至 2020 年間顯著收窄。

戴德梁行香港研究部主管陳健珩表示:「於2015年,當比較兩個城市之間的寫字樓租金溢價,及衡量哪個城市作為區域總部選址時較具競爭優勢,當時兩地的租金差距為 135%,對新加坡較有利。五年後,這個差距已經收窄至 108%,更具競爭力的租金無疑為香港創造出更多良好機遇。」

戴德梁行新加坡研究部主管黃顯洋表示:「隨著兩個城市持續吸引投資者和企業落戶,我們注意到兩地更加明確的角色分工:希望進一步進入中國市場的公司較願意選擇以香港作為區域基地,而新加坡則是尋求增長和捉緊新興東南亞市場的公司的較佳地點。舉例而言,騰訊、阿里巴巴和字節跳動等中國科技公司已在新加坡建立基地以便掌握東南亞的市場機遇。」

陳健珩續指:「在香港,中小型金融機構例如私募股權基金、對沖基金、資產管理公司、財富管理和加密貨幣服務供應商等都正在擴展業務,透過香港吸納內地資本。此外,香港亦是全球規模最大和最重要的離岸人民幣中心,提供無可比擬的通道進入內地市場。」以下是兩個市場在2015年至2020年間的寫字樓租金表現概況。

  • 香港和新加坡核心商業區甲級寫字樓租金溢價從 2014 年的 71% 急速擴大至2015 年的135%,原因是香港的甲級寫字樓供應緊張以及企業租戶需求強勁,特別是中資金融機構於核心商業區尋找優質多層辦工空間,令租金持續上升。
  • 另一方面,新加坡寫字樓市場則受到全球經濟增長疲弱和供應過剩兩面夾擊,令租金於2015 年下跌。
  • 租金差距持續擴闊,於2017 年達至173% 的最高峰。此時在全球經濟復甦以及共享工作空間營運商和科技公司需求的帶動下,新加坡市場開始復蘇。
  • 此差距於2018 年開始收窄,新加坡市場租金在空置短缺和需求強勁的情況下按年上升 15.3%,而香港的租金以美元計算按年升幅較小,僅4.9%。
  • 隨著香港的商業氣氛因為 2019 年下半年的社會事件影響而減弱,租金差距在此期間持續拉近,而全球疫情大流行亦加劇此情況,兩地的租金被進一步壓低。截至 2020 年底,新加坡和香港之間存在 108% 的差距。


展望

新加坡

儘管疫情仍然持續,新加坡寫字樓市場卻出現復蘇的跡象,租金增長在 2021 年第二季度轉為正數。主要受到企業對提升寫字樓質素的帶動從而推動了優質辦公空間的需求,尤其是科技和投資管理公司乘著市場租金水平較低時吸納優質的辦公空間。此外,鑑於新加坡在地區內對疫情的處理方法相對穩健,故其 GDP 增長預計將在 2021 年反彈,商業信心保持堅挺。再者,新寫字樓供應的預租率很高,而疫情導致建築竣工延遲,加劇了甲級寫字樓市場的供應緊張局面。儘管如此,由於遙距辦公令寫字樓空間需求出現結構性減少,預計未來數年寫字樓租金將會溫和回升。

然而,新加坡寫字樓租金的預期增長,反映著這個城市在充滿不確定性的經營環境中成為穩定樞紐的重要性正在不斷增加,以及東盟市場對企業租戶的重要性已經增加。憑著成功推出疫苗接種計劃及有序的經濟復蘇計劃,新加坡一直秉承其作為安全而穩定的投資目的地和區域商業樞紐的良好聲譽。

香港

香港的租金預計於2023 年前仍然維持下降趨勢,令兩個城市之間的租金差距不斷縮小。從現時至2023 年間,甲級寫字樓新供應合共約500 萬平方呎,連同市場上現有的待租面積,將為租金帶來壓力。核心商業區的業主比以前較願意提供具競爭力的續租條件挽留現有租戶,或吸引潛在租戶從其他區域遷入。

租金調整將會持續直至大部分新供應最終被市場吸收,這預計需要大約 2 到 3 年的時間。這些市場變化為寫字樓租戶提供了提升寫字樓空間的絕佳機會。隨著市場步向穩定和復蘇,當跨境交通恢復時,香港將處於有利位置從預期的市場活動急增中受惠。

從寫字樓租戶的角度而言,隨著疫情的演化及規管框架和政策出現轉變,與地點和空間要求相關的業務和營運策略的討論將會持續增加。對於企業租戶來說,現時更重要的是要留意租金走勢的各種可能變化,並主動制定策略把握預期會出現的租金跌勢或盡量減少租金上漲。他們應該讓公司的房地產策略與企業目標保持一致,尤其是在考慮遷移到其他地點時,而且還要進行工作空間分析來準確計算空間需求,並採用經過周詳考慮的設計和裝修標準來幫助達到最高的生產力。無論選擇在哪個城市營運,這些策略都可以制定如何在租賃合約期間以最低的成本來優化辦公空間。

戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰先生總結說:「我們認為香港寫字樓市場前景樂觀。事實上,受惠於大灣區發展、低稅率、活躍的IPO集資市場和全球離岸人民幣中心等有利因素,香港仍然是亞太區內的重要金融中心,為企業提供開拓內地市場的機會。」

香港與新加坡甲級寫字樓租金對比

年份

香港中區

(美元/平方呎/月)

新加坡中央商業區

(美元/平方呎/月)

香港/新加坡租金溢價

2011

16.49

7.72

114%

2012

13.97

7.00

99%

2013

13.89

7.50

85%

2014

13.88

8.13

71%

2015

15.87

6.74

135%

2016

16.98

6.25

172%

2017

18.19

6.67

173%

2018

19.09

7.69

148%

2019

18.05

7.82

131%

2020

14.46

6.94

108%

2021F

13.53

7.14

89%

2022F

12.91

7.18

80%

2023F

12.45

7.40

68%

2024F

13.00

7.65

70%

資料來源:戴德梁行

備註:租金是指香港中區和新加坡中央商業區的每平方呎每月總租用成本,即淨租金加服務費,以美元為單位。

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