【香港租金走勢2021】香港樓市又癲過!除了樓價快創新高外,租金即重拾升勢。美聯物業預期,隨着本地多間大專院校開始恢復實體授課,「疫下」內地學生遙距租樓個案成風,加上踏入暑期傳統租務旺季,為租金帶來支持作用。估計全年呎租有望上升約5%,勢創4年新高水平。

美聯「租金走勢圖」連升3個月

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,由於本港疫情持續受控,本地多間大專院效開始恢復實體授課,內地學生需提供在港住址證明予學校,故近月紛紛積極物色租盤,為回港「復課」做好準備。有別於以往來港「即睇即租」,當中透過網上遙距租樓,即通過視頻睇片、睇VR、睇相等方式並聯絡地產代理中介物色租盤。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,據美聯物業房地產數據及研究中心資料,美聯「租金走勢圖」最新7月份達35.36元,已連升3個月,累積上升約3.2%,並創17個月新高,而今年首7個月則累計上升約2.8%。

月租1.5萬元或以下細價租盤搶手

按租金水平劃分,以美聯促成之租務個案統計,今年首7個月,月租1.5萬元或以下租務成交比率錄約39.1%,與去年同期相若,並較2018年同期及2019年同期逾3成大幅飆升;反觀月租逾2萬元之租務成交出現回落,由2018年首7個月佔約40.5%,連跌3年至最新約33.1%。

租務個案方面,據美聯物業促成的租務個案計算,今年宗數較過去2年同期均有明顯增長,今年首7個月促成之住宅租務個案,較去年同期上升約1成,對比2019年同期更錄得近3成升幅。

內地學生「重臨」帶旺

事實上,去年租務市場已見活躍,主因受疫情影響,發展商推盤步伐放緩;加上大市觀望氣氛濃厚,部份準買家入市意欲減少,並傾向租樓,令去年租務成交表現不俗。

而今年本港疫情緩和,經濟改善,失業率回落,加上有內地學生「重臨」,令今年租務市場交投進一步上升。

毗鄰大學地區住宅租務最旺

按地區資料顯示,毗鄰大學地區的住宅租務個案升幅尤為明顯,今年首7個月,以美聯物業促成的住宅租務個案與去年同期比較,當中:

  • 鄰近香港科技大學的將軍澳區按年升幅達32.6%
  • 香港理工大學所在的紅磡及香港公開大學所在的何文田區,住宅租務個案分別按年升約26.9%及約26%
  • 鄰近香港中文大學的沙田、馬鞍山及大埔區則上升13.1%;另港島西區則升約12.3%。 

20-21年度內地學生數目及比率創歷年新高

事實上,本港大學資助課程的內地學生數目有增無減,據大學教育資助委員會資訊課程的內地學生數量,20-21年度內地學生數目為13,605人,佔大學教育資助委員會資訊課程的整體學生數目比率為13.4%,雙雙齊創新高。

由於升讀大學課程一般需時4年,隨着本地疫情回穩,料不少內地學生未來仍會繼續來港並完成課程,對租務市場帶來支持。

「港漂群組」去年租務客源斷層 

以往不少內地學生透過「港漂群組」租樓,由學長學姐互相介紹新生予業主直接承租,代理在內地學生租樓市場角色一度淡化。然而,去年因應疫情關係,未有大量內地學生來港租樓,取而代之由本地客主力承租,令「港漂群組」租務客源出現斷層,故今年業主又再透過地產代理搵租客。

根據美聯物業分行統計市場的住宅租務個案,3區熱門租務屋苑7月份表現,其中,新界沙田及屯門區等熱門地區屋苑,今年5月至7月錄得的租務成交當中,當中不乏遙距租樓個案,許多內地生租樓時透過瀏覽單位相片及影片介紹,隨即決定承租自住,由揀單位至簽租約僅用約數天完成。

內地生線上承租新都城最快8小時決定

沙田市中心區屬熱門「落腳點」之一,由於交通便利,有大型商場配套,加上樓齡較高,月租相對低水。表現突出的屋苑包括沙田中心、好運中心及偉華中心,7月份市場租務個案均錄雙位數水平。

  • 沙田中心按月升逾倍至24宗,平均呎租約43元
  • 好運中心更大幅急增約21宗至22宗,平均呎租約38元

另外,將軍澳區尤其寶琳及坑口一帶私樓較受內地學生歡迎,因有小巴直達清水灣香港科技大學,區內多個私人屋苑租務交投暢旺,其中新都城7月市場共錄得52宗租務成交,當中內地學生的個案中,幾乎全部透過網上睇片睇相搵盤,曾有個案睇片後最快8小時決定承租

內地學生普遍「零議價」甚至高於市價

現時新都城呎租已升至約38元至39元水平,較年初約35元上升約1成。由於內地學生未能提供收入證明,須一次過繳付全年租金,加上普遍「零議價」甚至高於市價,故業主樂意租予他們,其中:

新都城2期8座中高層A室,實用面積441呎兩房戶,最新獲兩名內地學生合租,每月租金1.7萬元,按金連一年租金合共23.8萬元。

全港10大最受歡迎屋苑排名 嘉湖山莊、沙田第一城、太古城... 業主租客必讀樓市須知

全港屋苑之最:最老資格、伙數最多、地契年期最長... 嘉湖山莊、油塘中心上榜|高樓齡物業按揭5個須知

香港租金走勢2021:料有望創4年新高

布少明相信,今年第3季租務交投持續暢旺,帶動香港租金走勢輕微上揚,惟今年下半年估計有機會入伙的樓盤高達逾1.1萬個,集中區域包括:

  • 屯門及深井佔2,404伙
  • 啟德紅磡佔2,224伙
  • 長沙灣佔2,012伙
  • 將軍澳有約1,767伙
  • 天水圍約1,017伙

料會拖慢上述地區的租金升幅,相信第4季住宅租金平穩發展。

下半年估計有機會入伙的樓盤高達逾1.1萬個單位

總結:受惠暑假租務旺季帶動,住宅租金連升3個月,帶動今年首7個月累升約2.8%。年內住宅租務市場暢旺,租務個案較過去2年錄顯著增長,隨著經濟持續改善、失業率下跌,加上內地生租樓帶動,對租金帶來支持作用,惟下半年估計有機會入伙的樓盤高達逾1.1萬個單位,因此料下半年租金未會大幅上升,僅平穩向上,預期今年全年平均呎租升約5%,料連跌2年後回升,並有望創4年新高。

免責聲明:本網頁刊載的所有投資技巧及分析,僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前,要自行判斷及審慎處理,更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失,概與本網頁及相關作者與受訪者無關,本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點,不代表本媒體立場。