港股分析】置富產業信託(置富)是一個房地產投資信託基金,成立於2003 年,2010 年在香港上市。根據當中的信託條款, 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。

置富在香港持有16 個私人屋苑商場,物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場,於2018年以$20億出售和富薈。

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置富產業信託

FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

  • 股票代號:0778.HK
  • 股息率:5.5%
  • 每股股息:$0.47
  • 業務類別:地產業
  • 集團主席:徐勝來
  • 主要股東:長江實業地產有限公司(1113)(26.9%)
  • 集團網址:http://www.fortunereit.com

置富產業信託5年業績

  • 年度:2016/2017/2018/2019/2020
  • 收益(億) :18.8 /19.4/19.4/19.6/18.4
  • 可分派收入(億):9.35/ 9.71/9.86/9.94/9.70
  • 每股盈利:0.66/ 1.68/3.12/0.76/-1.63
  • 每股股息:0.49 /0.51/0.51/0.51/0.47

置富物業組合:私人屋苑商場

置富由長實分拆出來,當中的物業組合就是16 個商場,位置分布全港各區,租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中,商舖以提供日常購物的需求為主,顧客主要是該屋苑及當區居民。

以質素來評估,這些屋苑商場並不是最高級別,但由於居民消費穩定,較少受外來因素及經濟周期影響,所以令租金收入穩定,加上不少商場位置不算差,估值不低,出租率高,因此以整體來說,置富都有一定質素。

置富商場組合的資料
圖片:作者提供
置富商場組合的資料

置富商場位置分布在各區

從組合中可見,商場位置分布在各區,位置雖然不是旺區或消費區,但由於客源是該區居民,所以仍有相當的人流。多年來的出租率都有97%以上,2018年由於有商場翻新影響出租率,整體來說,仍是一個理想的水平,雖然近年每年都有將租金調升,但沒有影響出租率,反映物業有質素,位置有一定的人流,令出租情況理想。

置富三大重點商場

在16個商場中,收入貢獻最多的3個商場是:

  • 置富第一城
  • 置富嘉湖
  • 馬鞍山廣場

因此將這幾個商場作簡單分析。置富第一城位於沙田,是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分,地點位於第一城港鐵站附近,主要客源為該屋苑及該區居民。

置富所有商場所貢獻的收入佔比

置富所有商場所貢獻的收入佔比
圖片:作者提供
置富所有商場所貢獻的收入佔比

置富嘉湖位於天水圍,是天水圍區最大的購物中心,由於有戲院及娛樂設施,有一定的吸引力,成功吸引周邊地區人流,帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新,提升長遠的價值及租金收入。

馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山,商場與馬鞍山港鐵站直接相連,連接巴士總站、公共小巴總站及的士站,交通方便,是區內的大型主要商場,除了附近屋苑外,亦能吸引馬鞍山區的市民。

3個商場主要以民生為主

這3個商場的收入貢獻,佔整個置富物業組合一半,是重要的組成部分,而這3個商場主要都是以民生為主,因此較少受經濟周期的影響,同時自由行對其影響亦較少。

置富在整個商場組合中,絕大部分都是居民日常生活所需,從下圖的租戶行業分類結構,可見都是民生類別。當中特性是收入穩定,但租金上升的幅度不會太高,反映置富的派息將呈平穩上升的格局。

置富商場租戶行業分類

置富商場租戶行業分類
圖片:作者提供
置富商場租戶行業分類

置富產業信託回報與估值

雖然置富的收入不會高速增長,但不代表沒有增長的能力,受惠近年樓市上升的帶動,當中的商場組合估值亦不斷上升。投資者在評估房託時,物業估值是其中一個參考指標,但並非唯一的指標,雖然股價很多時會低於估值,但不一定便宜。因為分析股價平貴的指標,會放在回報率,而不是單以資產數字作準,而評估房託的回報率指標就是股息率,因此這才是最大的分析要點。

每基金單位資產淨值及物業估值
圖片:作者提供
每基金單位資產淨值及物業估值

置富產業信託派息

股息源自「可分派收入」,而當中源自租金,因此租金是當中的要點。從置富5 年的收入數據中,可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化,因此總收入的上升就是來自加租,反映期內即使不斷加租,以長期平均計,出租率亦沒有因此而下跌,市場能承受當中的租金,最終帶動股息上息。

疫情因素

雖然疫情對零售市道有影響,令租金收入存有潛在變數,但從2020年度的數據分析,對置富的實質影響,並不算大。其中一個原因,就是這房託的物業是民生類,對旅遊業的影響較少。加上疫情只是中短期的不利情況,長遠會慢慢好轉,而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度,仍是不差的。

置富產業信託投資策略

雖然置富所持的物業並非最優質,但從上述分析,可見仍有一定質素,而屋苑商場租金穩定更是優點之一。這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升,而股價的上升幅度超過股息上升的幅度,除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外,另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少,商場物業同樣升值,帶動置富的股價上升。

投資者不應著重股價回報

若然樓價回落,這股的股價將有所調整,但當中的租金未必會下調,又或跌幅有限,因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下,投資者只要用上分注買入的策略,便能有效減少風險。投資者不應著重股價回報,因為樓市再升值的空間已有限,所以往後股價將平穩發展,而焦點應落在股息回報率之上。

投資策略可用分注買入

由於這房託以100% 派息的模式進行,所以股息穩定,但增長只能來自加租,而不是發展,因此股息將呈平穩增值的模式,而5.5%-6% 的股息率已是合理區。因此,現價合理。投資策略可用分注買入,慢慢儲貨的模式,只入不出,長期甚至永遠持有作收息。

(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)

作者簡介:作者龔成是財經書作者,至今出版超過10本財經書,包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等,過往曾以萬元月薪滾出數百萬,現為股票班導師,身家過千萬元。

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