因做了擔保人耗盡貸款限額買樓無望？過往都曾提過，如做了按揭擔保人，日後置業時入息要求會大增，原因是銀行計算還款能力時，會連同你曾擔保的貸款或按揭供款去計算。與此同時，供款佔入息比率都要扣減10%。
簡單來說，即是每月收入大機會要倍增才有望通過壓力測試。
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首次置業、有接揭在身、做擔保人的供款佔入息比率
| 供款佔入息比率 | 加息3厘 壓力測試後 |
|
| 首置人士 | 50% | 60% |
| 有按揭在身 / 做擔保人 |
40% | 50% |
| 有接揭在身 / 做擔保人兼 借按保多於樓價20% |
35% |
45% |
忘記曾為家人作按揭擔保人
我們近日有個案便因擔保人問題，差一點出現婚姻危機，客戶忘記了兩年前曾為家人作按揭擔保人，到最近結婚買樓做按揭時才發現出問題，在打算撻訂前，經朋友介紹找到我們求助。經了解我們發現客戶每月收入約有6萬元，但已經擔保了家人買入400多萬元的物業。
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最多只能貸款約100萬元？
現在他買入了800萬元的物業，原本想借60%按揭，但他自行找銀行問，說他最多只能貸款約100萬元（扣減家人物業貸款後的尚餘貸款能力）。
- 例如：擔保物業貸款額400萬元，貸款30年，利率2.5%，另新買入800萬元單位，借60%，年期30年，利率2.5%，如果要通過壓力測試，月入要有逾$10萬元！較單單購入一層800萬元物業，做60%按揭，每月入息要求多逾一倍。
| 假設： 新買入800萬元單位 借60%、年期30年 利率2.5% |
首置人士 | 已擔保400萬元 按揭貸款 再申請按揭 |
| 按揭成數 | 60% | 50% （已做擔保人最高按揭成數要降10%， 如要做60%按揭， 需加借10%按揭保險） |
| 供款估入息比率 | 50% （所需入息 約$37,932) |
40% （所需入息約$88,265） |
| 壓力測試下 供款佔入息比率 |
60% （所需入息 約$45,423) |
50% （所需入息約$101,470） |
^假設年期30年，利率2.5%
*連加借按揭保費
按我們經驗，客戶有兩方案可考慮：
- 方案一，有部分銀行可以是業主不是借款人，即客戶太太可以作為物業的借款人，但會影響到太太日後再置業。
- 方案二，亦有部分銀行可以在不看樓宇信貸報告下批出按揭，但有可能貸款成數要比平常下調一至兩成，或是要上調按揭息率。
客戶最後選了方案二，只做40%按揭，在不開樓宇信貸報告下，銀行順利批出30年按揭，息率H+1.33%，有0.8%現金回贈。
擔保人必須要在借款人幫助下才能甩擔保
要再提醒大家，做按揭擔保人前要先行考慮日後有無置業打算。亦要留意，借款人一旦斷供，擔保人要承擔起整筆債務，如若是為伴侶或未婚夫妻等作擔保人，即使關係結束，擔保人的身份並不會就此完結，必須要在借款人幫助下才能提出甩擔保。
作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
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