按揭保險2021】每逢購買物業,需要向銀行申請樓宇按揭,如果承做高成數按揭,原來也要購買按揭保險。本文會就以下幾方面說明:包括按保定義、申請程序、保費、拒保情況等,讓大家對此有較多了解。

按揭保險是甚麼? 

根據金融管理局規定,若果按揭借款人想借超過六成按揭,便要購買「按揭保險」。按揭保險目的是保障銀行,按保公司為銀行提供按揭保險計劃,令銀行可以為借款人提供更高成數按揭而毋須承擔額外風險。

按揭保險是否等於二按?經絡按揭轉介首席副總裁曹德明說,按揭保險不算是二按,只是擔保銀行可提供高成數按揭。

按揭保險2021:3間公司提供按保

現時共有三間公司提供按揭保險,包括:

  • 香港按揭證券公司(HKMC)
  • 昆士蘭保險(QBE)
  • 美亞保險(AIG)

間公司的按保保費一樣,貸款金額(六成以上部分)和還款年期由按保公司決定。

申請人需要透過銀行申請按保,但不能選用哪一間按保公司,這要由銀行決定。銀行會隨機把申請人派去上述三間公司的任何一間。 

批核時間最長3周

申請按揭保險由銀行負責。買家簽署臨時買賣合約後,便向銀行申請按揭,如果借貸額超過六成,銀行會替申請人申請按揭保險。在申請按保程序上,不同銀行有不同做法,部分銀行會先批核六成按揭,然後才把申請表交給按保公司;部分銀行會先等按保批核後,才會批核六成按揭部分。

銀行與按保公司分別批核按保申請,銀行批核通常需時一至兩星期,按保公司批核時間稍短,按揭證券公司批核需時約一星期,QBE可於銀行內部批核,時間可短至數日內完成批核。

申請按揭保險所須文件

申請按揭保險需要以下文件,包括:

  1. 身份證明副本
  2. 住址證明
  3. 僱傭合約副本、3個月糧單、3個月出糧户口月結單
  4. 若入息屬於浮動收入,需提供6個月糧單
  5. 其他債務證明,如私人貸款、汽車貸款
  6. 若果多過一個按揭,需提供其他按揭的貸款信,以及近3個月供款紀錄

最長還款期30年

購買按揭保險,最長還款期為30年,但會視乎申請人人齡及其物業樓齡而定。

如有擔保人,還款期可以用人齡似乎借款人和擔保人較年輕一位去計最長還款期,但會有附帶條款。

曹德明舉例說,若果借款人與擔保人是親戚關係,按揭成數未必可以借足。

一次付清保費較着數

有關按揭保險費,是以貸款額計算,可選擇一次過付清,亦可計入貸款額內作分期支付。到底一次過付清保費着數?抑或每年續保着數?一般來說,一次過付清較為着數,因保費較平,其次,銀行會先替借款人向按保公司一次過付清保費,然後借款人再分期把保費攤還給銀行,這樣較每年續保平。

政府於2019年10月推出新措施,放寬首次置業人士的按揭成數,900萬元以下的物業最高可以借九成(上限720萬元),1000萬元以下的物業最高可以借八成。無論首次置業人士借八成或九或九成按揭,都要繳交保險。請看下列保費表,並有例子說明如何計算。

保險範圍由按揭成數60%以上至90%

自住物業貸款 按揭保險費

按揭種類

保險範圍 

根據按揭成數

按揭年期

一次過付清保險費

(佔貸款額百分比)

浮息按揭

60%以上至80%按揭成數

10

1.32



15

1.73



20

2.13



25

2.3



30

2.47


60%以上至85%按揭成數

10

2.07



15

2.62



20

3.08



25

3.39



30

3.51


60%以上至90%按揭成數

10

2.99



15

3.66



20

4.31



25

4.72



30

5

資料來自按揭證券公司網頁

以上是抽取按揭證券公司的保費表,是現時較常見的項目。假設樓價700萬元,做九按揭,還款期30年,按照上述保費表,保費計算如下:

  • 按揭保費=7,000,000 元×90%×5%=315,000元

首置未過壓測需付額外保費10%

申請按揭保險是否需要壓力測試?如果申請人是首次置業人士,無按揭在身,只要供款與入息比率不超過50%,即使未能通過壓力測試,是不會被拒批按揭,但要繳付額外保費10%。如果申請人是非首置人士,或有按揭在身,就要接受並需通過壓力測試。

現時壓力測試準則,如申請人是首次置業人士,以現時利率計算每月供款,供款與入息比率不能逾50%,另壓力測試加息3厘,供款與入息比率不超過60%。

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若首期來自貸款拒批按保

申請按保被拒批,有以下原因:

  1. 按保公司質疑入息的可信性,比方公司由申請人或近親開設,或公司在簽署臨時買賣合約後才開設。不過,申請人向按保公司提交公司利得稅單及核數師報告後,亦可獲重批。
  2. 另一個拒批原因是首期來源,申請人需要向按保公司證明,首期不是從貸款(如信用咭現金貸款)而來。
  3. 買入物業不用作自住。

可請求銀行替申請人上訴

一旦未能成功批出按揭保險,可請求銀行替申請人上訴。如果按揭證券公司不批,可嘗試再向其餘兩間公司申請,但每間按保公司會審批一次。

要留意,購買按揭保險與否只影響六成以上按揭部分,即使不獲批按保,銀行仍能借出六成部分按揭。

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