【理財個案】39歲夫月入29K，持有一自住物業，太太月入36K，亦持一物業。現打算用退休公務員外父名義買第3個物業作收租用，求此買樓投資部署的意見。 老師，我這次的置業目標，計畫的使用的方法會較為特別，我想和你分享一下。
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理財個案｜讀者來信：夫婦名下各自持有物業
我即將39歲，月入29,000元，已婚，有1小孩（即將6歲）。我有1個物業（屯門兆康苑，已補地價），管理費＄700，此物業我在2010年買入，當時樓價115萬，做7成H按揭，一直收租至2015年結婚後自住。做按揭時是自住的，現時已出租（月租＄10,500），按揭利率為H+1.23%, 2019年轉按了，轉按時銀行估價540萬，我借了6成，供款期為30年。
用退休公務員外父名義買第3個物業
我太太即將36歲，月入36,000元，2019年購入屯門新樓御半山自住，樓價666萬，做6成按揭，按揭利率為H+1.23%, 30年供款，管理費1,900元。
現在我打算購置第3個物業作投資（名義上是我外父自住用途）。
外父和外母現聯名持有深井碧堤半島
我外父和外母現聯名持有1個私樓物業（深井碧堤半島）作自住（已完成供款），並持有1個該屋苑的私家車位（已完成供款）。
他們本身是舊制已退休的公務員，有長俸，外父（即將61歲）的長俸較多，有30,000元，我跟他們談過我的想法，但要他們將現聯名持有的物業改為獨名持有（外母持有），然後當我看中物業時，我外父便可用首置名義（投資）入市。
先用外父名買樓 再轉名供樓
若他能通過壓測的話便可做到9成按揭（樓價800萬或以下），30年供款，供樓戶口要用他名下的，直至按揭總額還款至低於6成方可改為我名義的戶口供樓，當然，所有相關費用，包括供樓會由我承擔。又假設我外父的長俸過不到壓測，也可加我做擔保人，但便只能做8成按揭。
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第3個物業將收租
這樣，我便能合法地做到我想做的。這個物業會由我打理一切，雖然名義上不是我的，但我太太是獨女，就算當我外父、外母百年歸老後，物業仍會被視為遺產留給我太太。這第3個的物業（嘉輝花園）我會出租，實行以租養樓。
龔sir，對於我的計劃，不知你會有何評價。而我和我太太預計會60歲退休。
龔成老師分析：4點要留意
方向不是不可，但有幾點要知：
1. 整個財富配置重「平衡」
第一，你哋（我以整個大家庭作單位），將會持有4個物業（連同你外父外母聯名那物業的計），在整個財富配置中，其實出現了集中風險。因為我哋投資，其中「平衡」都是好重要的，加上香港物業增長力最高的年代過往，我預期往後10年、20年，將會是平穩增長年代。
因此，如果從財富配置的角度，投資其他項目的回報，以及對整體財富的平衡度，將會是最好的。
2. 涉及人物愈多 愈易出問題
第二，當涉及的人物愈多，就愈容易出現問題，始終大家都會有不同意見，每個人都是獨立個體，因此，如果日後有甚麼問題出現，會對你地的關係有所影響。
3. 及 4. 壓力測試＋「供得起」原則
- 第三，壓力測試，我都唔能夠講得好清楚，佢是否能過關，你最好問清楚先好進行。
- 第四，買樓有一個好關鍵因素，就是「供得起」原則，如果樓市及租金下跌，你地的防守力如何，如果有一段時期租不出，你地的資金是否頂得住？
投資風險要有共識
至於大方向，其實可以，但你哋要明白上述的風險，大家都有共識後，先可以進行。
至於嘉輝花園，可以的，有質素。
作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
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