讀者來信:Anthony Sir你好!聽你講去年賣出了兩個珠海單位,本金翻了兩倍多,最近也有不少代理推介我買珠海樓,尤其經常推橫琴自貿區,說發展潛力無限,可考慮嗎?為甚麼你那麼早賣呢?

回覆讀者來信:

是的,去年封關我遙控賣出了兩個珠海物業。
很多人都以為大陸樓有入冇出,錯了!雖然交投無香港咁活躍,但比很多國家,內地的房地產市場成熟多了,只要揀好有剛性需求的地區,要出租、出售、賺錢甚實不難。

我點解賣呢?…

  1. 有發展 不等如會賺錢
  2. 長線持有 輸槓桿
  3. 槍打出頭鳥

1. 有發展 不等如會賺錢

我同意,珠海未來仍然會有發展,樓價未來仍有機會上升…問題是,升得幾多呢?賣樓…最重要是因為樓價升得太多了!記得我2015年底買入的單位呎價才800元,同區新盤呎價已經升到2,000多元了,升了接近3倍,位置靚的優質物業。

珠海樓價不會超越深圳

例如拱北關附近已經賣到5-6,000多元了,差不多深杊一半了,還有多大升值空間呢?總不會與深圳看齊吧,即使再升多1,000元,賣到6-7,000元,已經超額完成了,但升幅才20%而已!

當然會有代理跟你說,珠海的發展將會超越深圳,樓價亦都會超越深圳,坦白說,這些代理的名片,可以掉到垃圾箱裡去,為了哄你買樓,乜都講得出,當你傻的!:P

內地媒體估算商業樓空置率高達6成

咪玩啦…深圳跟珠海相差十萬八千里,追過深圳?恐怕我有生之年都未必睇得到,就算深圳今天停下等埋你,都要很長時間,況且深圳也會進步的嘛。事實上,有版你睇,過去概念爆燈的珠海自貿區橫琴,幾年前爛地一片已經炒到呎價4,000元,現在呎價仍然都是4,000元,冇乜升過,商業樓供應過盛,有內地媒體估算空置率高達6成,太貴嘛,誰願意去居住去做生意呢?樓價升得急反而窒礙發展。

2. 長線持有 輸槓桿

大陸很多城市都有所謂限貸政策,很多城市只可以借一套按揭,全國計算,換句話說如果你在A城市買了樓,到了B城市再買的時候就王不能借按揭了!換句話說,如果我仍繼續持有這些珠海單位,再到其他城市買樓,大部份城市,都不能再借按揭了,要Full Pay,輸槓桿!況且高速增長期已過,為何不賣?

3. 槍打出頭鳥

內地政府打擊樓市炒風,出招比香港更狠!記得2015年底我以呎價800元買入第一個物業,到2017年初收樓的時候,已經升到逾2,000元了,升了兩倍多,政府見樓價升得太急,於是就出重招,必需要有5年社保,類似香港的MPF,才會買樓!

疫情打擊才放寬買樓資格

即是說只有在珠海生活的人才有資格買,需求急跌!由2017年到2020年兩年多,樓價冇再升過,莫講話賣樓,就算想搵人睇樓都難,直至最近疫情打擊放鬆,外地人都可以買了,稅也減了,吸引了不少人到珠海置業,我也趁機會高價賣出!

不喜歡一線城市

果然,最近開始又收緊了,收緊銀行按揭,有些朋友賣樓,足足半年仍未收到尾數,銀行拖慢審批!往後還不知道有甚麼招呢?一線城市,或者外界比較關注的城市,就是這樣!樓價一起,就會首當其衝受政策打擊,所以我不喜歡一線城市。

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作者簡介:作者為1% Anthony( 第一桶金)、一巴仙(1%)投資培訓學院創辦人,TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問,多年來協助無數年青人成功上車,無數小業主倍增資產,財務自由!除了住宅,亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等,團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。

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