讀者來信:Anthony Sir你好!奇怪,樓價咁貴,應該是珍貴資源,但我發覺原來市場上有好多單位是空置的,沒有人住,點解呢?

回覆讀者來信:有樓冇人住的3個原因 

其實有樓冇人住的原因有很多…
最主要是因為政策出錯,很多時候原意是好的,不過由於沒有考慮市場實際情況,出現了反效果,以下是其中幾個情況。

1. 唔租啦!我個單位準備出售…

政策錯處:出租物業最多只能借5成按揭!

根據現時按揭政策,1000萬以下物業自住物業最高可以借8成按揭,800萬以下最高可以借9成按揭,出租物業只可以借5成按揭,以一個600萬的物業為例,如果沒有租客最少60萬首期就買到,如果有租客就要付300萬首期,即是需要多付240萬,即5倍首期!

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因此1000萬以下的物業,有租客是很難賣的,即使賣得出都會被壓價,如果壓價5%,已經30萬,收租的話每月只能租1.3~1.5萬,蝕啦!梗係唔租啦!

修正建議:按揭成數一視同仁!

以前沒有這個問題,因為有沒有租客的物業都可以借7成按揭,也可以申請高成數按揭,因此很多業主都願意在出售期間繼續出租,買家也樂意買來收租,免卻搵租客麻煩,我自己就試過很多次,由買入到賣出,租客都未走,未入過屋!政策原意是不希望有實力的投資者一個人買多個單位,所以加重他們的成本,但現在有15%辣稅,基本上已做到同樣效果,政策已過時。

2. 唔租啦!我個單位未補地價…

政策錯處:未補價資助房屋不能出租!

根據現時政策,未補地價資助房屋不能出租,概念合理,資助房屋目的是幫人買樓自住。然而時而世易,很多早年買入資助房屋的朋友,已經仔大女大,或者事業有成,有能力換私樓,沒需要住資助房屋了,不過住咗幾十年又唔捨得賣,最理想的方法就是出租了,然而要補地價出租又唔值,於是就只有空置。

修正建議:釋放單位的價值!

其實現時已經有政策可能讓業主貸款補地價,然後出租,也可以考慮再簡化一點,例如讓他們直接出租,收取額外的稅款,等同於買樓折扣,這樣就可以確保公平又可以釋放物業價值了。

3. 唔租啦!我個單位借了高成數按揭…

政策錯處:高成數按揭不能出租!

根據現時政策,借了高成數按揭的單位不能出租,很多人最初買樓預算有限,只能買細單位,但佷快就發現唔夠住了,例如要結婚生仔,就有需要換樓,但大單位又貴,買唔起,其實最好的方法就是做雙租族,出租自己的單位,再租其他單位,但現有政策下不能出租,只能空置,直至過了SSD出售。

修正建議:加保費讓業主出租物業!

雖說高成數按揭目的是幫助市民買樓自住,但性質與資助房屋不同,第一不用納稅人補貼,第二貸款人也付了保費,自己承擔了成本,建議可以加保費讓他們出租單位,以免有樓冇人住。

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作者簡介:作者為1% Anthony( 第一桶金)、一巴仙(1%)投資培訓學院創辦人,TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問,多年來協助無數年青人成功上車,無數小業主倍增資產,財務自由!除了住宅,亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等,團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。

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