近十年的樓市新常態令到很多人也迷茫,筆者算是在評論及投資上也較幸運,可以掌握到這段時間的節奏,我想分享一下我對過去10年和未來10年的樓市看法。

過去10年是量化貨幣時代

我認為投資必須要掌握大形勢的結構(當然必須配合風險準備),就可以有一個較安穩的掌握了,我認為過去10年是一個量化貨幣的時代,量化貨幣會衍生資金過多和資產價格上升,當然這段時間的過程中會有很多雜音的,令到正確的訊息被稀釋。

大量剩餘資金留在銀行衍生「超平息年代」

無錯!分辨訊息的真假才是本世紀投資甚至處世一個重要關鍵,在這個量化貨幣年代,因為也衍生了一些應對措施,例如「樓市辣招」令到投資不會趨向過份,正正因資金過多,投資卻沒有趨向過份,令到更大量「剩餘資金」留在銀行體系內,因而衍生現在「超平息年代」,不明白以上結構的人,很容易會向相反方向去看,我認為未來10年是另外第二個經濟新常態的重要階段,就是「西去東來」!

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國際優勢西去東來

所謂西去東來,即是說國際優勢會由西方轉移到東方,當然是配合中國的崛起,在投資上來說,資金同樣在大形勢下亦是由西方移來東方的,我認為我們應該留意這個常態會否出現,同樣數字反映如我所料的話,而有人忽略的話,亦可能向了相反方向去做了投資決定呢。

民間資金根據利益決定流向

根據聯合國公布的投資趨勢報告,去年全年流入中國的外資總額逆市上升4%至1.27萬億港元水平,中國成為全球最大的外資流入國。果然「事實往往和市場感覺剛好相反」!我們會看到無論在政治上西方如何圍攻及封殺中國也好,民間的錢亦會根據其自身利益來決定流向。

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美國無限量化貨幣 令匯價及債市失調

虛空地量化出來的貨幣亦會流向低泡沫實在的市場,尤其是美國用無限的量化貨幣去支持股市的時候,不單只消耗了本來應以民間基建及增強競爭力方面去復興GDP,而且過於量化貨幣亦會令到美國匯價及債券市場進入失調及被動的境地,反而中國市場重視民間基建,重視生產效率,股票及地產市場亦是用調控政策去除不良的泡沫,因此大形勢更加會令到資金和量化出來的錢更有力地邁向西去東來。

在投資上來說,西去東來會令到香港資金日益充裕,而且是持續低息,在顛覆不定的氣氛下,其實大局是穩妥向好的。

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作者簡介:祥益地產總裁,撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!同時創立的「龍市理論」準確推演到市場的變化,得到廣泛認同及高度評價。

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