讀者來信:Anthony Sir你好!最近見到天水圍的居屋表價創出新高,呎價超過12,000,豈不是仲貴過嘉湖?點解會出現這個情況呢?我一直都有睇開你的專欄,早幾年個個專家都話唔好買居屋冇投資價值的時候,你就已經話居屋會跑贏大市,佩服啊!

回覆讀者來信:提高出售門檻延長禁售期是膚淺 

先講坊間意見:膚淺!只會出現反效果!市民、媒體見到業主賺大錢,當然大表不滿,痛斥資助房屋成為炒賣工具;學者、專家提出的意見,提高資助房屋的出售門檻,例如延長禁售期等等,膚淺!筆者幾肯定會出現反效果!

成交價必然再搶高 

原因好非常簡單,如果延長禁售期,可供出售的單位更少,成交價必然再搶高!中學的經濟科都有教,價錢主要來自供求關係,市民、媒體氣上心頭睇唔通都算,學者、專家點解會唔明?!

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再講地產界意見:專業!真正能夠解決問題!

首先,我們要明白為甚麼居屋會跑贏…有政府擔保,唔使做壓力測試,易上車!先講問題所在,年青人上車,預算不多,自然想俾少啲首期,借盡九成。此外由於剛出來社會工作不久,收入不多,如何通過壓力測試都是大問題,居屋有政府擔保,毋須壓力測試借足九成,就能解決他們的煩惱。

政府擔保期為30年 

不過優待有限制,政府擔保期為30年,銀行只願意為樓齡不足18至20年的居屋提供「無壓測借九成」的優惠,市場上附合要求的居屋其實不多!點解?因為當年金融風暴後樓價大跌,政府於2002年宣佈停建居屋,直至2011年才復建,停建前的居屋,基本上都逾20年了!

供應少 多人爭 唔貴就奇

那就要找復建後的居屋,如果唔計中途轉向的綠悠雅苑,就要數2017年尚翠苑那一批之後,扣除3年SSD、居屋禁售期等,可出售的寥寥無幾。

咁多人爭,咁少供應,唔貴就奇!再延長禁售期?可出售單位豈非更少?傻的嗎?

汪博士建議一針見血 

就這一點,汪敦敬博士的訪問非常精彩,一針見血!佩服!

汪博士建議,政府要延長擔保期,例如40年,那麼就會有大量停建前的居屋可以投入市場,樓價自然會下跌!講得非常好!筆者借題再發揮,如果可以覆蓋所有的二手資助房屋,例如二手公屋、夾屋、房協居屋等,白居二都可以買,都可以享有政府的擔保,可以「無壓測借九成」,筆者幾肯定,成交價即跌!

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有折扣,Lump Sum細!

例如一手買入的時候,有5折、6折,到你賣出的時候,即使賣7折、8折,Lump Sum都比私樓平,很多買家唔識計,買貴咗都唔知,所以另一個方向就是教育!政府應該為現存的二手資助房屋做一個估價系統,清楚列明每個屋苑的折扣率及每個單位的估值,那就可以提高透明度,不至盲目高追了。

居屋業主賺錢絕沒問題

總結來說,我認為居屋業主賺錢絕對沒問題,居屋的出現,不是為了建造換樓鏈,讓基層市民都可以由公屋開始,再換居屋,再換私樓,一步步提升生活嗎?居屋業主賺錢,就更能鼓勵公屋戶退回公屋買居屋,幾年後賣出居屋換私樓,這就是換樓鏈呀!一併釋出一間公屋、一間居屋,幫助有需要的人,有何問題?

不要盲目憎人富貴要求禁售

最大問題是,如果因為政策失誤導至不公平,那就要改了!政府擔保政策就是了,令到合資格居屋創天價,不合資格居屋冇人買,希望政府睇到,盡快改善!也希望坊間的學者專家,不要盲目憎人富貴要求禁售,只會帶來反效果。

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作者簡介:作者為1% Anthony( 第一桶金)、一巴仙(1%)投資培訓學院創辦人,TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問,多年來協助無數年青人成功上車,無數小業主倍增資產,財務自由!除了住宅,亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等,團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。

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