樓價上升及經濟復甦既然沒有懸念,群眾的福祉就要看供應量如何更快疏導市場,除了要爭取短期供應之外,可即時增加的供應其實亦不少,香港約有25萬未補地價的居屋,而這批居屋的二手轉讓正正是被擔保期困擾的。

白居二按揭還款擔保期 

而現在的政府為居屋第二市場提供了30年按揭還款保證期(俗稱擔保期,由單位首次轉讓日期起計,2010年前是25年)及最長25年的按揭還款期,這個擔保期的而且確是不夠寬鬆的,令到很多樓齡較舊的居屋第二市場,就算草根市民有幸抽籤得到「白居二」的資格亦難以進入市場。

擔保期應延長到40年至50年

如果政府在擔保期能合適延長到40年至50年,大部份居屋就可以在市場成為可行的選擇,便變相大量令到居屋第二市場的供應增加,不單只可以令白居二的樓價得到放緩,而且可以令更多人上車。現在的情況是不理想的,因為白居二的購買力只是集中在較新樓齡的屋苑,令到樓價會因聚焦而偏高,但是成交量又不會大量增加。

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任何樓齡居屋都應做到9成按揭

我明白政府可能是想在擔保期之後由銀行自然接手過渡的,但是這個政策方向不明確,銀行界對於超過擔保期的居屋第二市場,只有幾間大銀行做一些相對上勉強的按揭計劃,這個不清楚是阻礙了白居二人士入市,亦變相阻礙到居屋第二市場的流通,政府是有責任釐清,一是延長白居二的擔保期至40年,另外是政策必須確定所有銀行對任何樓齡的居屋都做到9成按揭,那才可以充分管理好市場的供應。

應放寬現在二手住宅按揭門檻

另外,放寬現在的二手住宅按揭門檻,由本來買樓價1,000萬以上的只可以做5成按揭,我認為應該放寬自住及換樓人仕在1,000萬以上可借到7成按揭,這個做法明顯可以鼓勵到800萬至1,000萬的業主換樓自住向上游的,因而會多了800萬至1,000萬的放盤量。

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放緩樓價升勢

不單只可放緩樓價升勢,令到1,000萬以下的樓價對比較高樓價的板塊相對上便宜,這個效應其實在樓價500多萬的板塊出現了,多了業主因放盤換樓而放盤令到樓價有相對放緩或「升輸大市」的情況。

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作者簡介:汪敦敬撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!同時創立的「龍市理論」準確推演到市場的變化,得到廣泛認同及高度評價。
近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

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