銀主盤買平樓懶人包｜業權釐清＋按揭須知

【銀主盤2021】本港受疫情影響，經濟環境轉差，失業率高低，打工仔收入減少，部份業主供款有困難，預期香港樓市陸續會有不少銀主盤出現。然而，銀主盤是否一定抵買？購買這類單位要注意甚麼地方？承做銀主盤按揭跟一般住宅按揭又有沒有不同？以上種種疑問，本文會逐一解答，好讓有意購買銀主盤人士預先了解。

甚麼是銀主盤？

甚麼是銀主盤呢？一般人買樓，除非自己真的持有大量現金，否則很難自己一次過付清樓價，通常需要向銀行申請按揭，然後靠借款買樓。

買樓後，業主需要定期向銀行還款，一般都是每月一次。可是，若果業主不幸因某些原因而遇上財政困難，無法繼續還款，銀行有權沒收物業，並委託地產代理或拍賣行把物業公開放售或拍賣，以償還貸款。在這種情況下，銀行便是單位的「業主」，被沒收的物業被稱為「銀主盤」。

銀行會透過以下兩種方式出售銀主盤：

公開放售：這種方式或可稱為招標。銀行委託地產代理行放售物業，設有期限，如有買家有興趣，可經代理入標，標書內註明出價，然後遞交給銀行。在截標後，銀行會檢視標書，採取「價高者得」方式把單位售予買家。若果所有出價未符合銀行心目中價，銀行可重新招標。
公開拍賣：銀行委託拍賣行拍賣物業，先前會委託測量師行進行物業估價，並定出拍賣日的底價。拍賣當日，買家可以在拍賣場公開出價，價高者得。若果買家出價低過底價，銀行仍可選擇重新拍賣。

銀主盤是否一定便宜？的確，現實中有部分低於市價發售的銀主盤，但其售價之所以低，是有以下因素：

一旦經濟環境欠佳，業主因財政狀况轉差而斷供。當銀行收回這些斷供物業後，適逢樓市跌，物業最新估值會被拉低，更可能低於當年的買入價。
業主斷供，相關單位的質素和狀況很難估計，有些單位內籠狀況跟一般單位無異，但亦有些內籠狀況很差，殘舊而堆滿垃圾，這會影響售價，保養差的銀主盤，自不然要以低價出售，才可以吸引其他買家。
部分銀主盤本身樓契有問題，多少會影響售價，比方「半契樓」，正因業權不完整，於是惟有以低市價一至兩成出售。

購買銀主盤，有甚麼需要注意的地方？有以下幾點：

一如一般二手盤，最好在招標或拍賣前預約睇樓，親身視察單位狀況，以便預先盤算日後招標或拍賣時如何出價，比方單位殘舊不堪，與單位連租約出售，是完全不同。
銀主盤的原業主斷供，物業的雜費如水電費、管理費亦會欠交一段時間，買家需要預留多些錢繳交這些費用。
銀主盤的成交期由銀行決定，通常成交期為45天，較一般住宅的成交期短。
購買一般二手盤，需要查册，買銀主盤就更加要這樣做。買家可以到土地註册處，或委託地產代理做查册，了解物業過去和現時狀況，如賣家是否真正業主、物業是否有非法改動等。
要向地產代理或律師查詢，銀主盤是否事故單位。
若果銀主盤內籠狀況爛茸茸，買家需要預留多些錢作為裝修之用。

銀主盤可以做按揭，但經絡按揭轉介首席副總裁曹德明提醒，礙於以下因素，銀行可能批出較低成數按揭，甚至不會承按：

銀主盤有僭建物，銀行取態保守，只要潛建不涉及單位內主力牆，有些銀行會照做，但要跟申請人簽協議書，必須把某些部分還原。他續稱，如果整個單位要拆卸重建，還原成本會很高，銀行對物業估價偏低，批出按揭成數亦低。
若果物業業權不完整，如屬於「半契樓」，銀行一定不提供按揭，申請人自己要全數支付樓價。部分財務公司可能承接，但按揭利率會高。
銀主盤是事故單位，銀行未必批出按揭。
若果物業遺失樓契，即使申請人宣誓補領，亦不代表銀行會願意提供按揭。有些銀行可能先前遭遇過類似事件，令銀行有損失，所以未必願意承按。