【港股分析】隨著近期疫情緩和,加上美國10年期債息顯著回落,本地樓市亦愈趨興旺,發展商更是磨拳擦掌,一邊積極推售新盤,一邊加快吸納土儲,為有可能出現的樓市復甦作好準備。 今次《香港財經時報》分析新地系4隻股票,包括新鴻基地產新意網數碼通載通

新地下半年新盤陸續來 

週四(6月10日),新鴻基地產(0016.HK)宣布將旗下天水圍濕地公園路1號項目正式命名為Wetland Seasons Bay,將分3期發展,合共提供1,998伙,當中第1期的1,224個單位,料月內可獲批預售樓花同意書,並將會盡快開售。

展望下半年,集團將有多個樓盤開售,包括元朗站The YOHO Hub第1期、北角海璇全新期數、元朗PARK YOHO最後1座第8座,以及太子道Prince Central等。 

新地積極增持土地儲備

而在增加土儲方面,市場最新消息指新地已向城規會提出申請,擬將位於荃灣汀九青山公路353號的帝景酒店改劃為住宅,希望透過整幢改裝,提供不多於661伙的住宅項目。

另外,新地今年4月時亦曾一日之內於香港和廣州連奪兩幅重點地皮,分別是以70.82億元人民幣投得廣州南站核心區地皮,以及以86.14億元中標上水古洞北新發展區地皮。

古洞地造價成新指標

其中上水古洞北地皮,是今個財政年度首幅出售的住宅官地,項目面積20萬平方呎,最高可建樓面119.9萬平方呎計,成交價折合每平方呎樓面地價7,184元,較市場最高估值每平方呎5,000元高逾四成。

地皮鄰近未來港鐵(0066.HK)古洞站,有測量師預料未來項目落成後住宅售價達每平方呎18,000元,貴絕新界北之餘,並將成為日後該區地價的重要指標。

美銀建議「買入」新地 

美銀證券認為,新地以86億元奪古洞地皮,每呎樓面地價約7,184元雖高於預期,但當中有16%為零售面積,同時古洞亦近落馬洲,日後將成大灣區港深科技發展的重要焦點,估計日後住宅每呎售價須達15,000萬元,才能達到15%邊際利潤,然而公司過往能於偏遠地區做到高於平均呎價的往績。

至於廣州南站項目,可建面積91.7萬平方米,項目有近六成可供出售,估計將分散風險,同時亦可帶來穩健利潤,料毛利率將達三成以上,其餘零售、寫字樓部分收益率逾4%亦屬合理,估計項目可補足公司於香港的高鐵站項目。

美銀指,雖然預料新地受本地發展項目表現拖累,未來兩三年盈利表現將呆滯,但估計隨著新的投資物業出現,可持續收入部分將繼續上升,認為現價較資產淨值折讓55%,股息率達4%屬吸引水平,重申「買入」評級,目標價144元。

4厘息進可攻退可守

新地截至去年12月底止中期業績,錄得營業額460.7億元,按年升19%;純利135.78億元,按年跌11.9%;在撇除投資物業公平值變動的影響後,基礎溢利為174.82億元,按年上升30.25%。展望截至本月底的下半年度,由於有御海灣第2期及瓏珀山等多個新盤推售,相信集團有望完成350億元全年銷售目標。

走勢上,新地股價今年以來累升約22%,跑輸累升逾三成的長實集團(0001.HK)和升26%的恒基地產,現阻力為3月份高位約126元,而4厘股息率仍屬進可攻退可守的選擇。

新意網股價升息率跌

說到股息,其實新地一系股份都可算是相當受重視穩定股息回報的投資者歡迎,以新意網(1686.HK)為例,早年長期能提供高達5、6厘股息回報,盈利表現又持續理想,成為不少長線收息投資者的愛股。

不過,近年的新意網已退出高息股行列,現時股息率只約2.2厘,但這並不是因為公司減少派息。事實上集團過去九個年度,派息都是有增無減,由2011年度全年每股派0.0662元,增至去年度的0.175元,複合年增長率有11.4%,之所以股息率會降低,只是因為股價升幅比派息增幅大。

數據中心的需求也有增無減

集團經營數據中心業務,隨著過去幾年大數據、雲端應用、5G服務等在愈趨普及,對數據中心的需求也有增無減,新意網自然受惠。

截至去年底止六個月,新意網持續經營業務收入按年上升13%,至9.23億元,主要由數據中心業務的超大規模及雲端客戶持續擴展所帶動;期内純利按年下降5%至3.89億元,但倘若扣除2019年度同期投資物業公平值增加7,400萬元的影響,股東應佔基礎溢利按年上升16%;持續經營業務的EBITDA按年上升17%至6.62億港元,持續經營業務EBITDA利潤率由上期的69%上升至72%。

滙豐上調新意網目標價至8元 

集團仍持續加強數據中心投資,荃灣TWTL428項目及將軍澳TKOTL131項目的第一期將於2022年落成,其中TKOTL131項目將成為香港最高功率密度的數據中心。公司總電力容量將由約70兆瓦增加200%至超過200兆瓦,連同計劃中的TKOTL131二期,未來兩年,公司總IT容量增長約3至4倍,收入增長可期。

滙豐研究報告指,新意網受惠數據中心結構性需求,上半年度業績反映公司業務未太受到宏觀經濟疲弱影響。

該行維持對本港數據中心業務正面看法,認同管理層預期疫情後數據流量續增,因視像會議、線上學習、遊戲及電商需求增加,上調新意網未來兩財年盈測13%至27%,以反映收入增長加快及財務成本下降預測,但現價相當於2022財年預測企業價值對EBITDA倍數25倍,已反映短期增長前景,估值高昂,故雖將目標價由5.6元上調至8元,但維持「持有」評級。

跟隨一眾科技股回落 

總括而言,分析新意網,可以用「好嘢無平」四個字概括,作為區内領先數據中心營運商,盈收增速高於行業整體水平,40倍的市盈率,亦說明市場對其定位已不再是單純的數據中心收租股,而是科技股的估值。

走勢上,新意網2月創出8.61元新高後,亦隨一眾科技股回落,近期在8元水平上落。

數碼通價殘息高

相對於新意網的如日方中,同系亦同樣曾屬收息投資股者愛股的數碼通(0315.HK),近年業務表現明顯失色,過去五個年度有四年盈利倒退,唯一有增長的2019年度,盈利增幅亦只有2.8%,而截至去年6月底止年度,全年盈利更大跌40.1%,至3.79億元,營業額69.86億元,按年跌17%。

而數碼通截至去年12月底止中期業績,營業額32.44億元,按年跌23.8;純利2.67億元,按年微升0.4%;每股盈利23.8仙。期內集團之服務收入下降10%至21.72億元,主要因為漫遊收入大幅下跌,流動服務月費計劃ARPU下降13%至196元;手機及配件銷售額按年下跌42%至10.72億元,主要因為市場上推出5G旗艦手機的時間有所延遲。

長持數碼通防賺息蝕價

花旗報告認為,數碼通2021上半財年淨利潤同比升0.4%,按半年升134.8%,主要由於運營開支下降幅度超過預期,以及折舊及攤銷成本低於預期。期內流動服務月費計劃ARPU同比下降13%至196元,但該行估計,如果客户積極轉用5G及漫遊業務恢復,2021下半財年ARPU會明顯改善,維持數碼通「買入」評級,目標價由5.2元調高至5.4元。

走勢上,數碼通股價自2000年時的40元樓上至今跌逾九成,過去十年計亦由18元水平跌達75%,過去幾年派息亦持續減少,由2011年度最高的全年派1.04元減至去年度的0.295元,但目前股息率反而高達6厘,為新地一系最高,跟新意網可算是兩個完全相反的故事。

載通勝在估值便宜

新地系公司中,經營九巴的載通(0062.HK)可能是較少人留意的一間,新地持有其約四成股權。

截通去年度業績,錄得純利19.04億元,按年大增2.15倍,但若撇除期內出售屯門物業的15億元非經常性收益,全年盈利為4.09億元,倒退32.5%。

事實上,去年受疫情影響,市民出行次數大減,九巴期內錄得經營虧損6.92億元,計入政府補貼後盈利約2.03億元,倒退35.4%,每股盈利4.21元,派末期息0.5元,較上年同期的0.7元減少28%。

屯馬線通車對九巴有負面影響 

雖然隨著疫情穩定,市民對公共交通的需求回升,但由於港鐵屯馬線本月底將全線通車,對一向極度依賴巴士作為主要交通公具的紅磡、土瓜灣區,以及長途巴士線路為主的元朗、天水圍區,都有可能帶來嚴重分流效應,對九巴盈利前景難免構成負面影響。

載通的一個優點的是估值便宜,現價往績市盈率只有3.6倍,息率3厘,但總體而言吸引力有限。

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新地系股份資料

編號

股票名稱

股價

息率

市盈率

市值(億)

今年股價變幅

0016

新鴻基地產

122

4.06%

15.02

3535

22.00%

0062

載通

15.42

3.24%

3.66

71

2.94%

0315

數碼通電訊

4.64

6.36%

13.73

52

12.08%

1686

新意網集團

7.89

2.22%

40.78

184

11.91%

截至6月11日

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