擂台躉大圍柏傲莊三期首批又一炮清倉,延續去年強勢,既然新盤進入大直路,已經沒有甚麼可以談,只要有盤賣,若價錢定在合理區間,這裡強調的合理,乃貼市價,首批慢慢推,若太狼似虎買家同樣say no,今個月無論有多少個盤,抑或能否有條件通關,香港的買家朋友們亦不會介懷,瘋踴入市。

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中產對香港樓市抱有懷疑 

上周又同三對朋友吹水,第一批乃資深測量師,另一批為快將移民朋友,最後一批為踏入40歲想換樓的中產族,不約而同對香港樓市抱有懷疑,升的時間是否無止境,欲尋找其他待升的板塊物業。

內地發展一日千里 

因工作關係,經常往返內地的測量師,見到內地發展一日千里,以上海為例,乃為全國金融商貿中心,外資企業進入內地首站必定為上海市,「十里洋場、紫醉金迷」來形容上海十分貼切,「宜家催谷的大灣區,乃因為貼近香港。

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內地樓價已過度擴張

除了已發展的深圳和廣州外,要靠攏靠邊緣地區互聯互通,擴大發展空間,其餘七市(包括佛山、珠海、惠州、東莞、江門、肇慶和中山),本身尚有不少地區可供改造,在橋路和城軌達致三小時生活圈(主要城區接駁時間)縮短後,樓價已過度擴張。

限購和限貸措施

故個別地區房土局方面,亦分階段實施了不同的限購和限貸措施,不只限制內地人,同樣限制了境外客,如港澳客。只因大灣區方興未艾,過去兩年已拉近七市的樓價水平,故目前階段以低水的惠州、靠近廣州的中山和珠海較為直搏率高,其餘地區礙於「路」「橋」有排未得,所以幅度不會太大。

未來十年內地房地產回報遠勝香港 

對於香港中產說,大灣區乃入門之選,樓價由百餘萬到500餘之間大把選擇,但當中仍以200萬以下較受港人歡迎,對於國際商務人士而言,深圳、廣州和上海仍然是不二之選,當然樓價水平較高,入場費亦較高,測量界認為一分錢一分回報,未來十年內地房地產回報遠勝香港。

老樓深信,在港已有樓的香港人,當香港一間兩房已近千萬元,自然會考慮其他城市機會,上述僅乃友人的建議僅屬參考。

移民朋友在外國置業

老樓身邊有三數位朋友即將移民,分別去加拿大、澳洲,二人已先後於2019年至2020年之間在當地置業,一方只為兒女在當地升讀大學,為免舟車勞動,便在鄰近大學的商業區置業,「當時澳紙跌突五算,就算樓價不升匯率已賺,最近收樓住所空間十分大,800方呎兩房只需300萬港元」

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香港樓價調整有限 賣咗買唔返

即時同老樓分享圖片,在港亦有層樓,媽媽住另一區長者屋(同樣是自置的),計劃移民後留作收租,回港小住媽媽居處,香港樓價調整有限,賣咗買唔返!另一位在加拿大溫哥華已有一層樓收租,雖然稅率高,因為位置好有好租客,剛租客要回流自己國家,故他日留作自住用途。

「去年溫市樓價大漲一成,比香港還要好,同樣是匯水漲幅,本身物業已雙重得益」。

投資新經濟股已止賺離場 

去年曾諗住在港買多層收租,不過眼見去年跌幅輕微未到心儀價位,故作投資股票,今年埋單帳面賺幅四成,多得新經濟股年頭升浪已止賺離場,「樓價倒升風險同樣回升,因此反而賣自住樓後轉租酒店半年,等時間去加拿大報到。」

賣市區開放式單位 

最後的一個周末,同一位「八十後」的友人短聚,她同老公三年前買了市區開放式單位成功上了車,俗稱劏房,三年帳面賺逾一成,但扣除開支淨袋50萬元左右,目前想換樓,不過同區新盤較三年前高15%,因為屯馬線快通車,故令到二手亦同漲價。

換觀塘三房舊樓

若換樓再要補70萬元左右,到頭來又要重新供過樓,故此把心一橫搬去觀塘舊樓,同樣價錢可以買三房,鄰近已有港鐵站,「而且新商場剛開幕,地區環境不算太差,不需要一定要買新樓的。」

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作者簡介:劉兆昌,資深地產傳媒人,自1988年起投身地產傳媒採訪工作,見證香港樓市大時代三十年變化,曾任多間傳媒機構地產版主管,為香港傳媒界第一代地產版從業員,並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人,中港兩邊走。

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