【理財個案】 一家3口，因方便小朋友讀書租住港島樓，持有的何文田物業原想放租，但疫情下整年沒租客，加上單位樓價自購入後沒升幅，故想賣樓減省開支。 龔老師你好，我一向有追蹤此專頁，以及拜讀你的幾本著作，實在獲益良多，謝謝。
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理財個案｜讀者來信：中石是否適合長線持有
有以下幾個問題想請教一下你，謝謝解答：
- 請問老師你如何看中石化（0386.HK）這企業及前景？現價合理嗎？是否適合長線持有？
- 中國現時處於疫情後經濟復甦期，屬舊經濟的企業，業務應該開始慢慢pick up, 請問這個設定正確嗎？
- 我和丈夫共同持有一何文田的單位（已供完），本來作自住用，所以沒有特意留意投資回報。
疫情下一整年都沒有租客
現在由於為了小朋友學校，一年多前搬了港島區租屋住，於可見將來也應不會搬回九龍住。本想放租此單位，因它屬於名校網，本以為容易出租，但疫情一整年都沒有租客，加上同區大量新樓盤落成，樓價自2014年買入後都沒有升幅，而此單位另一缺點是管理費貴。
想賣樓減差餉地租及管理費開支
加上每月攤分差餉地租等成本，每月的支出也不少。我們打算放賣此單位，換一港島區的物業會選擇比較容易出租的大屋苑。這個策略正確嗎？因以我們的預算，買不到近小朋友學校的單位。謝謝你的寶貴意見及時間。
龔成老師分析︰中石化沒太大的優勢
1） 中石化（0386.HK），質素算是不差，但又未到好好，始終這只是商品企業，沒有一些太大的優勢。生意近5年只是上上落落，無乜增長力，這是受油價等因素影響，反映佢處於一個被動的狀態。佢上年的股息理想，但翻查之前的幾年，股息都不是好高。
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中石化2014年至2019年每股股息：
- 0.25
- 0.18
- 0.28
- 0.60
- 0.5
- 0.39
中石化算收息股類別 但質素屬中等
個別年度計，股息是吸引的，但如果佢之後的業務，無之前度咁樣，股息就會下跌，而佢過往的股息亦唔算太高。加上佢的股息不太穩定。此股算係收息股類別，但質素屬中等。現價合理，可以分注，但不宜佔太多。
建立長期「財富組合」
2） 現時大多數舊經濟股，估值上算係合理區。相比起好多有輕微過熱架新經濟股，此刻舊經濟股值博率會較高。其實，我地最重要是建立一個長期的「財富組合」，要優質，要平衡，要適合你的年齡與風險承受程度，新舊經濟各類股都要有。
同一行業不能太多，同一股不能太多。要平衡，建立後長期持有，不是買賣賺差價，而是成為你財富組合一部分。
別因短期疫情影響分析
3） 何文田有不錯學校網，港鐵發展優化了該區的交通，再加上啟德發展區，都會為何文田區帶來機遇。雖然有唔少新盤，但長線此區都有一定需求。唔好太過因為短期疫情影響左分析，我地要從長線回報和發展潛力角度去考慮。
何文田物業有持有價值
整體而言，你這個物業係有持有價值。建議你找多幾間地產代理行放租，以及減少少租去放，我相信一定有市場的。
作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
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