新盤2021】近期疫情放緩,樓市回穩,多個一手樓盤趁勢陸續開售。本文講述買新盤攻略,包括買樓流程、揀選新盤按揭要注意的地方、以及售樓書內要留意的資料,好讓置業人士入市前多了解,以及做好準備。

買樓前先讀樓書

若果買一手樓盤,事前要做一些準備功夫。

  • 首先,可在一手住宅物業銷售監管局網頁查詢相關樓盤的售樓書,了解樓盤情況。
  • 其次,一旦發展商公布售價,可參考價單內單位,預先揀定合心水單位,最好揀多過一個單位,因在樓盤開售當天,合心水單位可能會被選購。
  • 同時,亦可預先考慮選用哪種付款方法。第三,親自到樓盤現場視察,加深了解。
  • 第四,雖然新盤通常是樓花,未建好,難以在現場看實景單位,但發展商會搭建示範單位和清水房,也可以參觀一下,至少有初步了解。

揀樓日簽臨約

在樓盤銷售前,發展商安排登記抽籤,可在指定限期內入票登記。開售當日,售樓處分為抽籤區、等候區、揀樓區和簽約區,準買家會按指示等候揀樓。當揀完樓後,便要簽臨時買賣合約,並選用按揭。5日後簽正式買賣合約。

買樓後,等待發展商交樓,可預計關鍵日期時期收樓,但要留意關鍵日期並不一定是正式收樓日期(下文解釋)。當發展商正式交樓,會向業主發出收樓信,預約收樓,業主可以在收樓日自行或委託測量師驗樓。

關鍵日期非正式收樓日

正如上面提到,買樓前需要讀一讀售樓書,有助了解樓盤情況。售樓書內有不少詞匯,值得置業人士留意。

  1. 關鍵日期:是指預計住宅項目遵照獲批圖則興建,以及符合地契條款後的完工日期,關鍵日期似乎就是入伙日期。不過,實際情況並非如此,因關鍵日期可以受到以下因素延遲,包括工人罷工或封閉工地、暴動或內亂、不可抗力或天災、火警或其他賣方所不能控制的意外、戰爭或惡劣天氣。這種做法是法例容許。根據一手住宅物業銷售監管局網頁列明,賣方須於認可人士批予延期後的14日內,向買方提供有關延期證明書的文本。
  2. 發展項目的所在位置圖:按照規劃圖,看到樓盤的實際位置,並有附近設施,如發電廠、骨灰龕等也會顯示出來。
  3. 發展項目的分區計劃大綱圖:列出相關物業的土地用途,如物業屬於R(A),為住宅甲類,是較高密度的住宅發展。
  4. 期數的住宅物業的樓面平面圖:列出每層單位伙數、升降機數目、單位的呎吋、門、窗和結構牆位置,廚房是否開放式等。
  5. 期數中的住宅物業的面積:列出不同單位的面積,空調機房、窗台、平台、天台會分開列出,因這些部分不計入實用面積。
  6. 公契摘要:指規管大廈內業主的權利和責任,列出業權份數,以及管理公司的任期及約滿酬金等資訊。

發展商按揭先甜後苦

買一手住宅單位,承做按揭是另一個重點。現時新盤按揭大致可分四類:

  • 一類是發展商按揭,即是由發展商指定財務公司提供全部貸款,正因這類按揭不受規管,毌須做壓力測試,故亦被稱為「呼吸Plan」,即是所有「有呼吸」的人都申請到。供款初期有低息優惠,但之後利率則高於一般銀行按揭利率,先甜後苦。
  • 另一類是銀行提供一按,發展商提供二按,好處是兩份按揭增加貸款額,惟申請人仍需通過壓力測試,並要承擔二按較高的按揭利率。
  • 第三類是即供付款,指在樓花期期間申請按揭,並且支付全部樓價,發展商提供的折扣優惠較多。買家簽約後立即上會支付樓價,一般來說會在簽署臨時合約後90至120日內成交。
  • 第四類是建築期付款,指在樓花期期間申請按揭,並支付小部分樓價,留待物業落成後才正式供樓,支付餘下樓價,買家在收樓前3個月才申請按揭。發展商為這類付款的買家提供的折扣優惠較少。

新盤用「林鄭Plan」有風險

揀選新盤按揭時,要留意以下地方:政府兩年前放寬按揭保險措施(又稱林鄭Plan),樓價800萬元以下可承造九成按揭,800萬至900萬元可申請八至九成按揭,900萬至1000萬元可申請最高八成按揭。

這項措施適用於現樓,若果選用建築期付款,可使用「林鄭Plan」。當然,選用建築期付款有風險,如果物業入伙時,樓市逆轉,到時銀行會估價不足。

失去工作便難以上會

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示,幸好近年樓價仍升,估價不足情況較少出現,問題不大。她說,反而要視乎申請人工作是否穩定,若果選擇建築期供款,期間失去工作,便難以上會。

若果選用發展商「呼吸Plan」,供款初期享有低息優惠,但若果之後轉按至銀行,也不是百分百有保障,因轉按有風險,一旦到時樓價跌,物業估價不足,銀行批出較少按揭,申請人可能要補差額,才可成功轉按。

轉按或需補差價

以下例子可作參考:
購入價:800萬元
批出按揭成數:八成
貸款額:640萬元

轉按時:
銀行估價:750萬元
批出按揭成數:八成
貸款額:600萬元
差額:640萬元-600萬元=40萬元。

即是說,申請人要填補40萬元,才可以成功轉按。因此,在申請轉按前,申請人要計清楚,最好預先籌備足夠資金應付。若果不成功轉按,便要承擔發展商高按揭息口。

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發展商二按也需壓力測試

現時部分新盤提供按揭,也有銀行提供一按,發展商提供二按,但切勿以為壓力測試只計算一按息口部分,而是連二按也一併計算,並以二按較高息部分加3厘計算,買家可能因此而失預算,所以承做這類按揭前要向銀行問清楚。

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