早前有傳媒報道,指港人移民潮引發賣樓套現潮,而近日更有人發現不少本港傳統名校亦因移民潮,陷入收生不足危機,一時之間似乎移民潮又成熱話,令人對本港前景擔憂。

調查:51%受訪者有意移民  

美聯環球就上述熱話,進行了一次網上調查,訪問對象包括集團旗下的經絡按揭及美聯移民客戶,分享一下海外置業資金來源及移民意向。而調查發現,有意移民的受訪者,佔約51%,比去年7月時的調查數字輕微回落5%。

本港買家傾向保留香港物業

詳細調查的數字就不多於此提及,但調查數據均反映本港買家傾向保留香港物業,資金來源多來自加按本港的物業及手上的個人儲蓄,未必會出售手持單位套現而獲取移居資金。到底是為何?

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港人買海外樓作投資保障用

以筆者觀察公司買家發現,現時大多買家入市海外物業,多為「買個保障」,於港樓價高企,要入市的成本較為高昂的情況下,深明「買磚頭保值」道理的港人,則轉為選擇投資海外物業。既然是投資,暫時未有移居計畫,故不急於於此時賣掉本港的物業。

加按港樓再買海外物業更划算 

以筆者的睇法,港樓未來仍有一定升幅,現時低息環境持續,筆者對客人、對讀者,是建議加按港樓作為入市資金。原因有數個,其中自然是因本港息率較低,將港樓加按可享受低息率,H按更跌至1.48 厘,較英國按揭息率的3%,將香港物業加按的做法可算是十分划算。

每月供款較英國低17%

如果香港本身物業已經完成供款,甚至接近完成供款的話,大可以選擇以1.48厘的息率加按香港物業,套現投資英國樓。筆者舉個簡單例子,現時英國按息約為3.54%,與香港的按息相差約2.06厘。

以倫敦Zone 3一個價值約為350萬的單位為例,若在英國承造6成按揭的話,向銀行貸款210萬,每月供款為12,222港元。但若果買家從自身在港物業加按套現,而貸款額相若的話,每月供款額將減至10,114港元,每月供款支出將大減2,108港元,減少約17%。

現時英國租金回報約4厘 

再者,於本港承造按揭,還可以賺取匯率的差異;而將外地的物業租金回報比港樓更高,更可「以租抵供」,現時英國租金回報大約是4厘,相信租金收入足以應付供樓成本之餘,更可賺取逾2厘息差以及每年的租金增長,可謂一舉多得。

加按港樓 賺息差及匯率差異

故筆者亦建議最好的做法是,加按港樓購入海外物業,可以同時賺取息差及匯率的差異,如此多的好處,讀者不妨參考一下,把握海外置黃金機會。

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作者簡介:美聯環球-營業董事(國際房地產)周定國現任美聯環球營業董事,擁有多年澳洲物業投資的豐富經驗,曾在當地發展多個住宅項目,由買地、設計、起樓至營銷都參與其中,亦曾獲澳洲TVB邀請擔任地產節目主持。

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