嫌iBond派息少 10000元可買齊3隻REIT 陽光、招商局、富豪房託 博賺更多

【iBond 2021】港府新一批政府通脹掛鈎債券（iBond）開始接受認購，跟去年一樣保證息率維持不少於2厘，每半年派息1次，最低認購金額1萬元，債券年期3年。若嫌iBond息率低，可考慮房地產信託基金（REITs），雖然沒有保證息率，但派息相對穩健。如以1萬元，更可同時買入3隻不同類型的REITs，潛在回報或更高。 

自從2019年的招商局商業房託（1503.HK）後，久已未有新房地產信託基金（REITs）登場的港股市場，在5月終於迎來一張新面孔，就是由經營速遞業務的順豐控股分拆出來的順豐房託（2191.HK）。

首隻物流REITs上市 

所謂房地產信託基金，就是以收租作為收入，租金減去營運管理支出後，要把至少九成作為股息分發給投資者，所以股息收益率都頗高，而且相對穩定，亦是房託的一大賣點所在。

順豐房託是首個於香港上市並以物流為主的REITs，投資組合包括香港、佛山及蕪湖三處現代物流地產物業，位於主要物流樞紐，毗鄰機場、海港、鐵路等。截至今年3月底，總建築面積23.4萬平方米，總可出租面積約30.8萬平方米，評估價值61億元；其中香港物業作為核心資產，可出租面積16萬平米，評估價值52.9億元。

約80%都來自順豐控股關聯租戶 

與其他REITs另一個最大分別之處，是順豐房託總租金收入約80%都來自順豐控股關聯租戶，71%的租約於2025年到期，整體加權平均租賃期僅4年左右，租戶結構優質穩定。

招股書顯示，順豐房託2018至2020年的收益分別為2.56億元、2.69億元、2.79億元，複合年增長率（CAGR）為4.4%；期內公司擁有人應佔溢利分別為2.98億元、1.75億元和2,688萬元，其中2020年度溢利急跌，主要因疫情影響下投資物業公允價值變動大幅下滑所致。

順豐房託上市破發有因

作為REITs，順豐房託的分派比例自然不低，擬分派年度可供分派收入100%，按招股資料，集團預計上市日至2021年底期間，基金單位持有人應佔溢利及基金的可供分派收入分別將不會少於約1.12億元及1.37億元；預測每基金單位分派0.1724元，年化每基金單位分派0.2747元，以上市價4.98元計，預測年化每基金單位分派收益率為5.5厘。

不過，雖然背後有順豐這支大旗，但順豐房託5月17日掛牌表現卻欠佳，開市報4.49元，較發行價4.98元低9.8%，之後愈跌愈有，最終以接近全日低位的4.16元收市，跌16%；之後雖連續四日回升，但最高只去到4.74元，未觸及上市價。到上週二（25日）開始順豐房託又連跌四日，至上週五（28日）以最低位4.3元收市。

未來會繼續檢視母公司的物業組合 

順豐房託上市即破發，分析認為有幾個原因，包括母公司順豐控股早前公布首季業績盈轉虧，引發市場對速遞行業增長放緩的質疑；而順豐房託本身盈利已連續兩年下跌，還有就是對母公司過分依賴，而且資產組合以香港為主，令投資者心存疑慮。

不過，針對市場的擔憂，管理層已表示未來會繼續檢視母公司的物業組合，於合適時間會考慮注入順豐房託，以擴大規模。而資料顯示，截至2020年12月31日，順豐控股在內地50個城市擁有物業項目，規劃總建築面積約440萬平方米，已竣工建築面積170萬平方米；而順豐控股向順豐房託提供了5年的優先購買權。

招商房託8.4厘息最高

此外，對於「租客同時是大股東」的情況會否影響未來租金增長，招股文件亦訂明，為保障母公司及順豐房託雙方股東利益，兩者日後簽訂租約仍會按市場價格調整租金。

無論如何，一般投資者對REITs的最大著眼點還是息率回報，以基金單位價4.3元計，順豐房託息率升至近6.4厘，已具基本吸引力。

對比現時在港上市的主要REITs，普遍都能提供5厘以上的息率回報，較現時本港住宅租金回報率平均僅約2厘為高。以截至上週五收市計，最高息率是主要投資內地寫字樓、購物中心等商用物業的招商局商業房託，有8.4厘；其次是富豪產業信託（1881.HK），主要資產為本地五間酒店，息率8.2厘。

領展連續14年派息增加

當然，除了高息率外，REITs派息是否穩定也是要關注，就這一點，領展（0823.HK）雖然息率回報只有3.8厘，在一眾REITs中屬最低，但自2006年上市以來，其每年派息都能持續提高，由首年度的每單位派0.2181元，到去年度的2.8719元，14年間複合年增長率有20.2%。

另外，投資者亦要留意一個會影響基金收入以至分派能力的因素，就是REITs的物業投資種類和所在地。

本港上市的REITs一般投資物業種類包括酒店、寫字樓、商場、停車場等，而所在地則主要分為本港和內地。不同種類的物業租賃情況會受到經濟和行業因素所影響，例如疫情下酒店入住率最受打擊，而經濟好壞則影響寫字樓的出租率；而物業所在地不同，回報亦會受當地經濟情況、租金水平甚至匯率風險所左右。

10,000元買3隻高息REITs取代iBond

因此為了平衡回報與風險，投資者其實亦可考慮以組合形式來選擇REITs，例如以10,000元本金，就可買入陽光房地產基金（0435.HK）、招商局商業信託和富豪產業信託各一手，就可涵蓋本地零售、酒店、寫字樓以及內地寫字樓及零售範疇，同時將幾隻最高息REITs包含在內。

在港上市主要房地產信託基金（REITs） 資料

截至5月28日

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