房委會已完成「白表居屋第二市場計劃2020」申請者的詳細資格審核,已5月21日向4,500名成功申請者發出批准信及確認書,近日居居第二市場再度活躍。本文將討論有關申請居屋第二市場四個範疇,包括申請未補地價居屋資格、如何買賣未補地價居屋、如何申請補地價,以及申請未補地價居屋按揭要注意的地方。

(一)綠表白表人士符資格

合資格購買居屋第二市場的人士有兩類,包括:

  • 綠表人士
  • 白表人士

5類人士屬綠表資格

綠表人士主要包括房屋委員會或房屋協會轄下屋邨住宅單位的租户、房委會轄下中轉房屋的認可居民、長者租金津貼計劃的受惠者、持有由房屋署發出保證書的屋宇事務助理、獲房委會或市區重建局發給綠表資格證明書人士。

同時,單身人士及家庭組合的人士均可申請,申請人必須年滿18歲,以家庭組合申請的人士,申請人及家庭成員必須有親屬關係。

白表資格每年會調整入息和資產上限 

另一類是白表人士,這類人士本身沒有公屋,但又未夠入息購買私人住宅。只要符合入息要求,一樣可以抽一手居屋或以綠表價購買居屋。

根據房委會去年入息要求,如果一人申請,月入不可超過33,000元,資產不逾85萬元。如果兩人以上申請,月入不可超過66,000元,資產不逾170萬元。然而,房委會每年會調整入息和資產上限。

(二)買賣未補價居屋需獲房署許可

現時居屋市場分為一手居屋、第二市場和自由市場。

  • 一手居屋是新落成,持綠表或白表人士皆可購買,並會獲得一定折扣。
  • 第二市場是以免補地價方式買入或賣出二手居屋單位。
  • 自由市場,居屋業主可以趁禁售期後把單位以補地價方式賣出,這樣跟私人住宅市場無異。

業主須申請「可供出售證明書」

未補地價的居屋單位,只可以在居屋第二市場出售,出售的對象只是綠表人士和白表人士。若果想買賣未補價居屋,買賣雙方需要先得房屋署的資格許可。

業主須先向房委會申請「可供出售證明書」,透過網上索取准賣證申請書,然後把申請書、申請費和樓契副本交回居屋第二市場計劃小組,經房屋署審核後,業主便會獲發准賣證,整個過程需時約14個工作天,12個月有效期。

白表人士需受審查

至於買未補價居屋單位,綠表人士可向房屋署提交「購買資格證明書」的申請書,可在網上下載。而白表人士需遞交白居二申請表格,是趁每年白居二連同一手居屋接受申請時遞交和繳付申請費用。

當居屋攪珠成功「中籤」被抽中的白表申請人,才能夠購買二手居屋。順帶一提,是申請白居二時,只需填妥基本資料,暫未提交入息和資產證明,要留待中籤後才會審查,屆時需向房委會提交入息資產證明文件。

白居二准買證有效期為12個月內

一旦通過審查後,房委會會向白表中籤人士寄出「批准信」,當中附帶兩份確認書,分別用於申領房委會居屋和房協住宅項目的「購買資格證明書」(即准買證)。

白表中籤人士需在「批准信」發出四星期內填妥附帶確認書,之後遞交負責小組,以申領「購買資格證明書」。中籤人士只可選擇申領上述一份(房委會或房協),亦可一次過申領兩份,惟若果其中一份簽約買樓,另一份便會自動失效。准買證有效期為12個月內。

(三)未補價居屋按息用P按

在承做未補地價居屋按揭方面,經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示要留意幾方面:

  1. 銀行通常以19年樓齡為限,19年樓齡以下居屋單位,銀行較願意批出九成按揭,但樓齡超過19年的單位,正因臨近房委會擔保期(25年),銀行未必會批足九成按揭,或者會削減還款年期。如果申請按揭成數高,還款期少於25年。
  2. 未補地價的居屋只能夠採用P按(最優惠利率),目前居屋按揭一般為P-2.75%(P=5.25%),實際按息為2.5%。
  3. 若果購入居屋單位,通常毋須通過壓力測試,只要通過供款與入息比率,銀行會接受按揭申請。供款與入息比率為50%。

(四)補價需交評估補價申請書

若果居屋單位快將到了轉讓限制期,業主可以提出補地價申請,讓單位可以在自由市場發售。現時居屋大部分轉讓期限為5年,即5年後申請補地價完成後,才可以在自由市場買賣,跟私樓無異,銷售對象已經不再是綠表人士和白表人士。

但值得留意的是,政府近年修改政策,2019年或之後出售的居屋會以10年作為轉售限制。

如果單位要補地價,業主需向房委會遞交「評估補價申請書」、樓契副本和6230元的申請費,房署收到申請後,會派人上門進行估價,約一個月後會發出「評估補價通知書」。通知書當中的估價為期兩個月,業主需在這段期間完成補價。

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居屋補地價計法

單位補價如何計算?這是根據單位並無轉讓限制的十足市值計算,計算方法如下,並附有例子,來自房委會:

  • 補價=補價時市值 X (購入時的十足市值 - 原來樓價)/ 購入時的十足市值
  • 補價時市值:2,100,000元
  • 購入時的十足市值:2,000,000元
  • 原來樓價:1,400,000元
  • 2,100,000元 X (2,000,000元 - 1,400,000元)/ 2,000,000元 = 630,000元。
  • 補價:630,000元

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