綠置居2021/租置公屋計劃】新一期綠置居申請表格已派發,並將於6日10日截止申請。房委會同時亦推出「租置公屋」,計劃中的公屋價錢更吸引,單位折扣遠低於綠置居的50%。到底購買「綠置居」還是「租置公屋計劃」較好?

調查:租置公屋單位受歡迎

綠置居2021除了推售鑽石山啟鑽苑、青衣青富苑及柴灣蝶翠苑貨尾單位外,房委會亦首次推售約800伙租置屋邨單位。公屋聯會最新發表的調查指,租置公屋回收單位比綠置居更受歡迎,而青富苑及蝶翠苑受歡迎程度較低。而受訪者對青富苑及蝶翠苑單位的揀樓意欲,則較租置單位及啟鑽苑稍遜,估計相關單位仍會繼續滯銷。  

青富苑及蝶翠苑料繼續滯銷 

公屋聯會在4月12日至5月8日期間,以網上問卷進行調查,共收回477份問卷,調查發現有近30%受訪者都將租置公屋單位排在首位,最多人選擇的揀樓次序是:

  1. 租置公屋單位 
  2. 啟鑽苑
  3. 青富苑或蝶翠苑

70%受訪者:租置單位售價便宜

另有20%受訪者將啟鑽苑排首位,然後才是租置回收單位、青富苑或蝶翠苑。對於打算揀選購買租置單位的原因,有近70%受訪者表示是因為售價便宜,亦有超過40%人認為是單位面積大及地點好。調查亦發現,約有60%受訪者可負擔51萬或以上的樓價 。

房委會首次推售租置公屋單位

根據租置計劃的售樓簡介顯示,截至2021年1月,39個「租置計劃」屋邨中所有未售單位的定價介乎約14萬元至126萬元,而最終售價取決於是次銷售計劃將會推售的單位。

根據租置公屋單張的資料顯示,大部份單位價格都少於100萬,可是,長沙灣李鄭屋邨是唯一擁有逾百萬元單位的屋邨,其單位最貴為109.4萬元,同時亦是租置單位中面積最大。 

屯門良景邨最便宜 僅售14.43萬元

而最便宜為屯門良景邨,面積介乎150至443呎,但售價最便宜的單位僅需14.43萬元。至於售價「第二平」的租置屋邨,則是上水的華明邨,面積約有147至443呎,售價最低為16.82萬元。以上最便宜的單位面積較細,可是仍未是最細。

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最細單位面積 只有121呎

在39個「租置計劃」屋邨當中,最細的單位位於大埔太和邨,面積最細只有121呎。第二細單位位於黃大仙鳳德邨,僅126呎。而德田邨、翠屏(北)邨和耀安邨亦有只有127呎的單位。

因着首次重價「租置計劃」的公屋比綠置居更優惠,因此引起了不少網民討論。若果中籤,到底應該購買「綠置居」還是租置公屋?《香港財經時報》則從以下5個方面作出比較:

一、按揭成數

根據房委會與多間銀行及財務機構簽訂「按揭保證契據」,可為參與「租置計劃」的買家提供高達該單位買價餘額100%按揭,還款更可長達25年。「租置計劃」單位購買者只需要在遞交認購申請書時,繳付2,500元便可做業主。

可是,綠置居按揭成數最高只去到9成半,供款年期同樣25年。以今次啟鑽苑最低價格的單位為例,其單位是118萬,因此亦要付6萬元方可上車。有見及此,在按揭成數方面,「租置計劃」的公屋較為優勝。

二、折扣率

租置公屋的折扣率是評估82%至85%,即是以評定市值的一五折至一八折出售。而綠置居的折扣率較租置公屋低,以啟鑽苑為例,其折扣率只有50%,並且以市價50%發售。

而且同樣價錢購入的單位,只能是租置公屋約三分一,因此「租置計劃」的公屋再次獲勝。

三、單位價格

今次租置公屋的價格定價只是14萬元至109.4萬元,若果選擇10成按揭分25年攤還,即使購入今次最貴的單位,即是109.4萬元,每月供款也是約5,000元,就連基層市民也可負擔。

再以今次啟鑽苑最低價格的單位為例,其單位約184呎至約481呎,售價是由118萬元至385萬元。因此最細的單位供樓開支等同租置公屋的大單位。因此租置公屋在價格上亦是較為優勝。

四、升值能力

不少港人都會較為介意升值能力,根據以往的售價紀錄,曾有黃大仙竹手租置公屋的業主在2017年以91萬買入單位。其後在2020年4月以370萬未補地價賣出,即是賺了279萬元離場,升幅達306%。

相反,同期的入伙的綠置居景泰苑的升值能力,卻比租置公屋稍遜。其15樓15室493呎單位買入價為285萬元,亦是在2020年4月售出,可是最後亦只是以未補地價548萬賣出,升幅只有92%。有見及此,可見在升值能力方面,似乎租置公屋更勝一籌。

五、管理費

租置公屋於政府發售時已注入備用資金,而且屋苑規模較大,所以管理費平均呎價都會低於新建的綠置居。

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租置公屋或需更多維修費

雖然租置公屋多個地方比綠置居更為優勝,可是要留意租置公屋的樓齡較高,因此單位質素參差而帶來的維修費問題。可是綠置居是新建造的屋苑,樓齡亦會較新,因此短時間內要維修的機會亦會較低。