首次置業懶人包2021｜首置印花稅點計？買樓換樓慳稅5大必知

【首次置業懶人包2021】香港樓市又升過！新盤陸續推出，未上車的市民如用首次置業條件買樓有何優惠著數？目前在港買樓涉及多種稅項，若想慳最多稅款，就要以首次置業身份入市。

首次置業懶人包2021｜5個要點必知

《香港財經時報》整合首次置業懶人包，本文可歸納5個要點，包括：

何謂首次置業？翻查按揭證券公司資料，在2019年10月16日公布新的按揭保險計劃時，為首次置業人士下了定義：

首次置業定義：指所有扺押人於申請時並未持有任何香港住宅。

即是說，無論是從未買樓的人士，抑或是已賣樓人士，或者曾經與其他人持有物業，現已「甩名」的人士，只要目前未持有住宅物業，也可以符合首次置業的定義。

首次置業有3個好處，首先最大好處是慳稅，這是吸引真正首次置業人士，以及所謂「自製首置」人士入市的主因。特別是後者，據近期美聯物業研究報告指，內部轉讓「自製首置」再買樓的個案持續增加，今年首季共有1267宗個案，跟去年第四季僅微跌10宗，相差不遠。

下列的從價印花稅表說明，物業稅項是不同樓價根據不同稅率計算得出，首次置業人士最高繳付的稅率為4.25%。但如果本身已持有物業，則需繳付15%印花稅。

假設樓價800萬元，首置人士只需付3.75%印花稅（見下列表），即約30萬元，但非首置人士需要支付15%印花稅，即約達120萬元。

兩者相比下，非首置人士要多付90萬元印花稅。

其次，在現時按揭保險計劃下，首置人士購入800萬元以下現樓，可申請最高9成按揭，首期不需太多便可上車。同時，即使過不到壓力測試，但只要收入符合測試前供款與入息比率規定，也可以申請9成按揭，惟獲批後則要繳付額外10%保費。

不過，對於具實力的首置人士來說，9成按揭未必有用，因若果他們選購1,000萬元以上的物業，這類按揭難以大派用場。

第三，一般首置人士除了買一、二手私人住宅外，還可以選擇抽新居屋、二手居屋，但當然，資助房屋對「首置」要求更為嚴謹。

然而，具實力的首次置業人士難以申請資助房屋，因其條件未必符合政府規定。

首置人士除了支付首期和印花稅外，以下費用也要繳交，包括律師費（不逾1萬元）、地產代理佣金（約1%）、管理費等。

另外，申請按揭時，要考慮以下要點：

近期有名人以「首置身份」買樓，比方在4月，瑞信亞太區私人銀行大中華區副主席陶冬以「首置身份」購入九龍站擎天半島一個632平方呎單位，成交價2,200萭元，呎價34,810元。陶冬未必一定以這個較細單位自住，不排除用作投資。

類似這些名人以「首置身份」入市比比皆是，甚至大家不禁問：若果這些名人之前有物業，但仍然是首置身份，原因何在？

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，名人先前以公司名義購買物業，之後可以以私人名義持有另一物業，繳交較低印花稅。公司持有的物業，可以用作收租。

按照首置定義，相關人士不可持有任何本港物業，但其實有一種情況是例外的。若果本身已經擁有一個物業，但之後再買多一個物業，理應不算是首置人士。不過，只要在某段時間內賣走原有物業，便符合首次置業資格。

陳超國說，不一定要先賣出原先物業後，再買新的物業。他指出，即使買了另一個物業，只要在指定期限（半年或一年）內賣出舊物業就可以。

但陳超國續稱，要預先繳交15%印花稅，賣出舊物業後，向稅務局申請退稅，並提交相關買賣文件，讓稅務局審核，通過審核後，就會向申請人退回部分稅項，數額是已繳交印花稅跟舊物業稅項的差價（15%-舊物業稅率）。

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