壓力測試2021】現時向銀行申請物業按揭,需要通過壓力測試,壓力測試是銀行批核按揭的準則。今期主要說說壓力測試5個基本要點,包括申請按揭程序、壓力測試計算方法、供款與入息比率表、甚麼情況做壓力測試、壓力測試如何計算兼職人工及自僱收入等。

(一)申請物業按揭過兩關

目前申請樓宇按揭需要過兩關:

  1. 是供款與入息比率(Debt to income ratio)(DTI)不得高於50%。所謂供款與入息比率,是指借款人每月總債務有多少,並對照他們入息而定。
  2. 是假設在現水平按息上升3厘後,供款佔申請人月入不多於60%。在第二關的計算中,銀行假定按揭利率上調,在「加3厘」的加壓情況下,再測試借款人是否有充裕的供款能力,這就是「壓力測試」。

一般而言,只要通過上述兩關,銀行便會批出樓宇按揭。順帶一提,供款與入息比率未必一定是50/60,有時會低過這個比率,因要視乎申請入的情況而定,稍後供款與入息比率表會解釋。 

(二)供款與入息比率計算

銀行以供款與入息比率作為計算門檻,壓力測試前和壓力測試後都要計。計算供款舆入息比率很簡單,即是每月供款佔每月收入的百分比,方程式如下:

  • 每月供款/每月收入x100%

壓力測試2021前後合格按揭獲批

不妨用實例去計一計。假設每月收入70,000元,樓價900萬元,八成按揭,貸款額720萬元,還款期30年,壓力測試前利率1.38%,壓力測試後利率5.5%。

壓力測試前:

  • 利率:1.38%
  • 每月供款:24,436元
  • 24,436/70,000 X 100%=35%

壓力測試後:

  • 利率:5.5%
  • 每月供款:40,881元
  • 40,881/70,000 X 100%:58.4%

經過計算後,壓力測試前比率為35%,壓力測試後比率為58.4%,兩者都低於供款與入息比率上限50/60,故申請人通過壓力測試,獲批按揭。

首置免壓力測試但加保費

不過,在政府兩年前放寬按揭保險措施後,有一類人可以毋須通過壓力測試,也可申請到按揭,這就是首次置業人士。

但請勿誤會,他們並不是完全毋須通過壓力測試,而是銀行仍然要要求申請人合符DTI的規定,維持50%之內,即使不通過第二關「加3厘」的壓力測試,亦不會因此而不獲批按揭。但這類申請人需要繳交額外保費,加至原有保費之一成。

(三)純自住物業壓力測試比率高

要了解不同樓價的物業可獲批按揭成數,以及壓力測試前後的供款與入息比率,下列的表可供參考,主要綜合中原按揭和經絡按揭轉介所提供的資料。

供款與入息比率表

樓價 

按揭成數

壓力測試前/壓力測試後(供款與入息比率)

自住物業無按揭

800萬元或以下

最高九成

50%/60%

801萬至900萬元

最高九成(或貸款額上限720萬元)

50%/60%

900萬至1000萬元

最高八成

50%/60%

1000萬元以上

最高五成

50%/60%

自住物業有按揭

800萬元或以下

最高八成

35%/45%

801萬至1,000萬元

最高五成(貸款額上限400萬元)

40%/50%

1000萬元以上

最高四成

40%/50%

出租物業無按揭

任何

最高五成

40%/50%

出租物業有按揭

任何

最高五成

30%/40%

投資物業按揭成數未必高 

根據以上的表,純自住物業的壓力測試通常是50/60比率,但自住物業有按揭、出租物業所得的比率較低。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,壓力測試所得的供款與入息比率愈低,反映銀行要求愈嚴格,比方物業用作投資,經過壓力測試,獲批的按揭成數未必高。

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(四)究竟甚麽情況下需要做壓力測試?有以下幾種情況:

  1. 承做六成按揭,而毋須買按揭保險,通常銀行會要求壓力測試。
  2. 非首置或已有按揭人士需要壓力測試。
  3. 聯名物業甩名,需要壓力測試。
  4. 持有物業600萬或以下人士,轉按套現或清數,需要壓力測試。

(五)兼職收入當入息不打折

若果申請人有兼職收入,壓力測試如何計算入息?申請人如果是受僱,只要提供入息證明,便可計作入息。如果每個月兼職收入數額一樣,可當入息計不打折。若每月收入不同,則當作佣金計半年平均數。

假如從事兼職工作的是自僱人士,本身有專業資格,比方的士證,兼職收入可計作入息。但如果從事的行業不需要專業資格,那麼就需要提供會計師樓核證財務報表及利得稅表,才可以計作入息。

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