【首次置業2021】今趟圍繞香港樓市九成按揭保險做文章。這項措施是為首次置業人士度身訂做,若果想申請,要注意的地方不少,在此歸納五點。另外,雖然承做九成按揭可減輕首期負擔,但在現階段失業率仍然處於高位下,一旦失業,供款會有困難,本文提出應對方法。

需經銀行按證公司批核

政府於前年10月推出放寬按揭成數保險措施,務求令更多首次置業人士「上車」。在政府修訂的措施下,最高九成按揭由400萬元樓價上限放寬至800萬元,最高八成按揭則由600萬元樓價上限,提升至1,000萬元。

在批核申請按揭的程序上,通常會由銀行初步完成批出按揭後,再把申請文件轉交給按揭證券公司作第二次批核。當銀行和按揭證券公司成功批核文件後,按揭申請才有效。

九成按揭保險物業須自用

申請九成按揭必須符合若干條件。首先,物業必須用作自用,申請人在香港沒有其他住宅物業,物業必須是現樓。即使購買樓花,也要留待物業入伙後才可以申請九成按揭。

其次,申請九成按揭的人士必須是固定入息人士,需要提交最近3個月銀行出糧記錄、公司信、最近一年稅單。當然,香港身份證、住址證明(銀行月結單或水/電費單等),以及物業銷售合約是不可缺少的。

固定收入人士受惠

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,教師、公務員等屬於固定入息人士,可以申請九成按揭,但非固定收入人士如自僱人士、自由工作人士等均難以成功申請九成按揭,這類人士可以申請八成按揭。

值得一提的是,一如申請其他按揭,申請九成按揭的人士也需要通過壓力測試,收入無疑是重要指標。不過,即使未必通過壓力測試,但只要符合供款與入息比率的規定,也一樣可以申請九成按揭,但一旦獲批,其保費要額外加10%。

符入息比率可申請

以近期開售的旺角樓盤千望為例(見下面表),一個定價743萬元的單位,承做九成按揭,還款期30年,實際利率1.38%,每月供款22,695元。若果申請人收入為7萬元,高過壓力測試所計算的63,280元,理應可以過關。

不過,若果申請人收入少一萬元,即6萬元,就低過壓力測試的數額,但卻高過入息比率所計算的52,843元,那麽如果照舊申請九成按揭而成功,就要徵收額外保費10%。收入6萬元,保費要367,785元,比收入7萬元,通過壓力測試的保費高33,435元。

首次置業2021:九成按揭保險保費比較表

物業名稱:旺角千望
樓價:743萬元
按揭成數:九成
首期:74.3萬元
貸款額:668.7萬元
還款期:30年
按揭計劃:H+1.3%(H=0.08%)
實際息率:1.38%(6/5/2021)
壓力測試:63,280元
入息比率:52,843元
每月供款:22,695元
全期利息:1,483,238元

九成按揭保險例子

例子1:

  • 供款人收入:70,000元
  • 按揭保費(一次付清):668.7萬元×5%=334,350元

例子2:

  • 供款人收入:60,000元
  • 按揭保費(一次付清):668.7萬元×5%×1.1=367,785元

編按:以銀行最終批核為準,上述資料只供參考
資料提供:經絡按揭轉介

「事故」單位難獲九成按揭

此外,曹德明還提出申請九成按揭時要注意兩點。第一,若果物業是「事故」單位,曾經發生嚴重事故,相信批出九成按揭的機會不高。

即使有銀行願意做,估價會偏低,最終批出按揭成數不高。

如有潛建物按揭難批

另一點是,若果物業有潛建物,或者是危樓,銀行和按揭證券公司都不會批出按揭。因此,最好在買樓前查清楚,或者向地產代理問清楚。

適逢當前經濟環境不理想,失業率處於高位,如果已成功申請九成按揭,正在供樓,但不幸失去工作,應該怎做?曹德明建議,不妨跟銀行商討可否暫時「還息不還本」,通常這種措施推行一至兩年。

還息不還本減供款壓力 

資料顯示,去年疫情爆發,經濟下滑,陸續有銀行推出「還息不還本」措施,協助受經濟下行影響的中小企和個人客戶,紓解其供款壓力。

其次,他說,現在唯有積極搵工,另一個方法是在市場賣出物業套現,向銀行還錢。

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總結申請九成按揭保險需注意的五點:

  1. 申請按揭的物業必須是現樓和用作自用。
  2. 申請人必須是有固定收入人士,教師、公務員等同屬這類人士。
  3. 即使申請人未能通過壓力測試,但只要其收入符合供款與入息比率的規定,也一樣可以申請按揭,惟若成功,其保費要額外加10%。
  4. 若果物業是「事故」單位,批出九成按揭機會不高。
  5. 5若果物業有潛建物,或是危樓,銀行和按證公司都不會批出按揭。

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