【地產股】新盤銷情旺+大行齊唱好 香港地產股等突破 最新入市策略

隨著疫情漸見緩和，加上銀行同業拆息持續低企，本地樓市近日亦愈趨活躍，而新鴻基地產（0016.HK）周二（27日）罕有地一口氣於香港和廣州連奪兩幅重點地皮，令市場憧憬下半年地產市道可進一步復甦，為本地地產股帶來支持。

本港今個財政年度首幅出售的住宅官地，上水古洞北新發展區第25區住宅地皮周二公布招標結果，由在區內持有多幅農地的新地以86.14億元中標，以地皮最高可建樓面119.9萬平方呎計，折合每平方呎樓面地價達7,184元，較市場最高估值每方呎樓面地價5,000元高逾四成。

新地連掃中港兩地皮

分析指，該地皮作為新界東北新發展區首幅推出招標的地皮，加上鄰近未來港鐵（0066.HK）古洞站，交通配套佔先機，如今能以高價成交，反映發展商對該區發展前景有信心，而新地方面表示，項目將用作發展中小型住宅單位，預計總投資金額約180億元，料提供約1,330伙。

另一方面，新地在同一天亦宣布，以70.82億元人民幣投得廣州南站核心區地皮，集團表示，項目集合商、住、行於一身，提供辦公大樓、商場、酒店、住宅、服務式公寓及公用交通設施等，將是繼香港高鐵西九龍站項目後，集團在粵港澳大灣區又一標誌性大型交通樞紐綜合項目。

新盤銷情旺陸續有來

買地積極之餘，新地近期推盤亦相當進取，在剛過去的周末，旗下屯門御海灣II成功沽出121伙，佔銷售單位約94%，套現逾9億元，其中1伙以招標形式發售的特色戶，以2,086.16萬元售出，呎價高達30,769元，創出屯門區分層戶呎價新高。眼見銷情理想，發展商即加推42伙，並公布於本周六（5月1日）發售次輪82伙。

事實上，積極推盤的發展商亦不止新地一家，路勁（1098.HK）黃竹坑站項目「晉環」，以及由信和置業（0083.HK）、莊士機構（0367.HK）及市建局合作的旺角山東街「ONE SOHO」，都會於本周六同日開售。此外，新世界發展（0017.HK）沙田大圍站項目「柏傲莊」第三期，據聞亦有望短期內獲預售樓花同意書。

花旗調查：33%市民預期樓價向上

新盤銷情熾熱，反映本地樓市氣氛向好，花旗銀行剛公布第一季市民置業意向調查結果，當中33%受訪者認為樓價將上升，按季上升11個百分點；而認為現時屬好或極好置業時機的受訪者佔7%，比例與去年第四季相若，同樣較疫情前8年來數字為高。

至於整體看淡樓市的受訪者比例，就由上季的36%下跌至今季的20%，反映隨着疫情逐步放緩，受訪者對樓市前景回復信心，因疫情而累積的置業需求有條件釋放。

此外，差餉物業估價署最新公布數據顯示，今年3月全港私人住宅樓價指數報388.3，按月升0.8%，連升3個月，按年則升2.62%；而今年首季，私人住宅樓價指數升幅為2.21%。

大行加入唱好香港地產股

有見樓市交投價量齊升，大行亦加入唱好行列，摩根士丹利報告指出，香港樓價2004至2020年期間年複合增長率為10%，但過去三年一直只維持區間波動，估計今、明年私人住宅落成量低於20,000套，供應不足，加上失業率將見頂、市場低利率以及股市暢旺等因素帶動需求增加，在樓市「辣招」不太可能收緊的情況下，預期今、明兩年樓價將分別上漲3%及5%。

該行以新地、嘉里建設（0683.HK）及信置作為香港地產股中首選，維持新地「增持」評級及目標價133元；維持嘉里建設「增持」評級及目標價29元；並將信置評級由「持有」升至「增持」，目標價由12元升至12.5元。

滙豐看好新地盈利

大和研究報告亦認同，香港住宅市場情緒似乎已轉趨積極，展望未來幾個月正面因素會陸續浮現，而疫情風險亦正在減退，預期部分被壓抑的需求將會回歸，同時港府放寬樓保亦大大改善了樓價1,000萬港元以下住宅物業的需求及流動性，相信換樓需求將會增加，有助減低移民及經濟不確定性的影響。

該行重申對地產行業「正面」看法，首選信置、新地、恒基地產（0012.HK）、太古地產（1972.HK）、恒隆地產（0101.HK）及領展（0823.HK），均給予「買入」評級。

滙豐研究報告指，新地推出御海灣第2期及瓏珀山等多個新盤，相信在香港的大量可售資源及內地商業投資組合帶來的租金增長，將推動公司盈利復甦，預測2022財年收入創新高，達到360億元，並將2022至2023財年盈利預測上調約2%至2.9%，目標價由135.9元上調至143.6元，維持「買入」評級。

恒生地產指數區間上移

恒生地產分類指數去年3月跌穿35,000點關後，最低跌至28,387點，之後在30,000點至34,000點之間反覆，到今年2月成功突破區開頂部，現時站穩35,000點之上，區間頂部亦可上移至40,000點水平。

比較現時五隻藍籌本地地產股，去年度業績都因疫情影響而全面倒退，恒地、新地及長實集團（1113.HK）盈利倒退幅度均為四成左右，信置及新世界發展則分別倒退七成及九成。

走勢上，幾隻股份表現相若，今年以來累升幅度介乎15%至20%左右，現時股價均受制於去年第一季時的阻力水平，有待突破，其中恒地阻力位約為37元、長實約為52元，新地則為120元。

長實估值最吸引

估值上，則以長實最吸引，市盈率（PE）和預測市盈率分別為11倍和8倍，是五隻藍籌股中最低，市賬率（PB）0.51倍，亦只是稍高於新世界發展。

另外，因應早前公布向李嘉誠基金收購資產及相關的股份回購計劃，長實剛向聯交所呈交了估值報告，披露集團整體資產估值達5,214億元，較目前1,800億市值高出達1.8倍，亦較公司最新資產淨值3,546億元為高，尚未計及有基建、飛機租賃、股權投資等生意。而當中中港物業應佔估值4,240億元，佔整體85%，香港127項物業合共值2,989億元。

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大摩對香港地產股評級及目標價

五大藍籌地產股估值比較

註：資料截至4月27日

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