理財個案】41歲單身IT人有兩單位,有一個已供滿與家人同住物業,及一個仍在供款的放租物業,因失業半年收入減少,想減保費及按揭還款開支過度難關。 

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理財個案|讀者來信:41歲單身IT人有兩單位 

讀者41歲Rico,單身,從事資訊科技技術員。Rico現時持有2個物業,包括:

  1. 已供滿與家人同住物業
  2. 仍然在供款期內的放租物業,市值550萬元的九龍區私人住宅單位,未償還按揭約310萬元,還款期餘下27年,每月按揭還款為$13,750。

失業半年想減保費及按揭開支

受疫情下的經濟不景影響,Rico曾經失業半年,最近找到了新工作,月入$26,000,較上失業前每月收入下降$8,000。因為收入減少,現時財務狀態變得非常緊張,因失業導致存款大幅下降。此外,Rico亦非常擔心放租物業租金收入的可靠性。想知道如何在不變賣股票資產的情況下讓財產分配更鬆動,同時亦希望知道應如何計劃退休。

Rico的家庭財政狀況

理財個案 | 41歲單身技術員,疫情下如何減少保險保費及按揭還款開支來渡過難關?-香港財經時報-HKBT
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理財個案 | 41歲單身技術員,疫情下如何減少保險保費及按揭還款開支來渡過難關?

疫情下的財務管理心態

疫情下的經濟情況不穩,失業率上升,Rico需要擔心的不只是物業的租金收入的不確定性,同時新工作的薪金收入也存在變數。所以現時最需要考慮的,是當收入大幅下降後的理財應急措施。首要的是減少個人開支,增加流動資產以應付不時之需。

減少投入股票資產 增現金 

現時Rico的收支情況尚算可以,流動資金亦充足。流動資金雖足夠應付因失業而損失的收入達9個月,但我會建議Rico減少投入股票資產,以增加流動資金的穩定性。

當Rico再次失去薪金及/或租金收入,財政狀況將會面臨極大的風險。所以在希望增加淨收入之前, Rico更應該想好防守的策略。

宜暫停月供股票供款

既然短期內收入難以增加,Rico需要就每月支月的減省方法做好心理預備。除了進一步減少個人開支外,還需要暫停月供股票的供款。大部份銀行的月供股票計劃都支持隨時停供及復供,且無任何成本, 詳請可向提供服務的銀行查詢。

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保險保費俾少啲?

大部份人都會認為保險保費是不可調節的每月開支,但事實保險公司確實有提供不同的應變措施給投保人以應付突如其來導致必須暫停繳交保費的情況。我們以下提供的方法是以無需終止保單的情況下降低每月保費支出。所以如果是無儲蓄成份,或每年續保的醫療或意外保障產品,我們建議盡量保留。

行駛保單自動墊交條款

一般生效了一段時間的終身型危疾保單,都會有相當的現金價值,在這種情況下為了暫停供款,可以先咨詢保險公司是否能夠行駛保單自動墊交條款(APL – Automatic Premium Load Provision)。條款容許保險公司參考保單累積下來的保單價值準備金(現金價值及紅利)的總額,以貸款形式來支付未付的保費,使合同繼續生效。

最終仍需清繳未交保費及利息

需注意投保人最終仍然需要清繳未交的保費以及利息。根據大部份的保單條款,APL會在投保人超越保費繳付寛限期後仍未繳交保費而自動生效,但也不是所有保單都必然附帶APL條款。所以Rico最好先致電保險公司,就保單價值準備金的總額,生效流程,最長APL年期及不同付費方式應注意事項等作岀查詢。

物業按揭供款交少啲?

現時大部份銀行均推出「還息不還本」計劃,助承受巨大物業按揭還款壓力的業主渡過難關。「還息不還本」計劃一般限期為6個月,期內業主仍需繳付按揭利息,但本金的繳付則往後延期6個月。因為暫停了歸還本金, 所以每月還款額可以大幅下調。

申請 「還息不還本」

業主多付了6個月的利息,以緩解6個月的還款負擔,是一個以未來的支出緩解現時的難關的做法。Rico如有意申請「還息不還本」,可向提供按揭的銀行直接提出,銀行會根據已供款總期數,還款紀錄等因素作出批核。假設Rico當初的按揭貸款額為$3,000,000,按息2.5%。

轉按或新物業按揭批核有負面影響

申請了「還息不還本」後的首6個月的還款支出只需$6,250。如果6個月後情況沒有改善,Rico可向銀行申請延長「還息不還本」安排。但Rico需注意,申請「還息不還本」後,對後來可能出現的轉按或新物業按揭的批核有負面影響,所以應該被視為終極的防守手段。

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安排退休生活?

在疫情仍未受按的當下,Rico可能沒有足夠的資金,選用額外的財務計劃為退休生活作出安排。但因為Rico本身已經持有自住物業,是退休安排的極強大後盾。雖然Rico的另一個物業的還款期於68歲才結束,但65歲時可提取的強積金累算權益,足以完全支付當時的未償還按揭。

投保即期年金計劃

還款後Rico便持有2個供滿物業,一個自住,一個收取租金作為退休後的生活費。如果想減低投資風以獲取租金以外的穩定退休收入,可以累積的股票權及還款後餘下強積金權益投保即期年金計劃,保證每月固定收益至投保人100歲。

安老物業逆按揭

如果Rico最終沒有資產傳承的需要的話,更可以考慮選用由香港按揭證券有限公司(香港特別行政區政府透過外匯基金全資擁有)提供的安老物業逆按揭服務,以當時持有的物業換取獲保證的每月年金收入,令退休生活變得更富裕自在。

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