恒基兆業地產（恒地）為一間於香港及內地之地產發展集團。其核心業務包括物業發展及物業投資，是香港主要地產發展商之一。此外，恒地亦直接持有附屬公司恒基兆業發展（0097.HK）及三間上市聯營公司，即：
恒基兆業地產有限公司
HENDERSON LAND DEVELOPMENT CO., LTD.
- 股票代號：0012.HK
- 股息率：5%
- 市值：$1600億
- 業務類別：地產業
- 集團主席：李家傑、李家誠
- 主要股東：李兆基（72.8%）
- 集團網址：http://www.hld.com
恒基地產5年業績
- 年度：2016／2017／2018／2019／2020
- 收益（億）：256／280／220／242／250
- 毛利（億）：109／126／120／128／153
- 盈利（億）：219／308／312／170／102
- 每股盈利：4.53／6.36／6.44／3.51／2.11
- 每股股息：1.17／1.41／1.64／1.8／1.8
恒基地產擁有多個業務
恒地有多間附屬及聯營公司，因此整個集團包括多個業務。簡單來說，可以將恆地的業務分成3大類，
- 第一是物業發展
- 第二是物業租賃
- 第三是其他業務
地產是恒地的重心
若果不計及投資物業及發展中投資物業之公允價值增加，以經營盈利去分類，即下圖所示，可見地產業務佔了最大部分。由於恒地的聯營及合營公司提供了相當的盈利，而下圖數字並未包括，因此要考慮這些公司的貢獻，而這些公司的核心業務，其實大部分都與地產有關，例如香港小輪、美麗華酒店，以及眾多在內地的合營公司，因此地產仍是恒地的重心。
恒基地產發展及租賃
香港本身地少人多，由於人口不斷增加，但長期的土地供應有限，因此令土地甚有價值，地價長期向上是必然的現象。憑這因素已可推論，在香港從事地產發展，是一門甚為好賺的生意，現時的新樓，全部都是豪宅自居，因為這樣定位能賺得最多。
故此，在香港的大型地產發展商，都有一定的企業質素，從這方向已可確認，在香港及內地從事地產的大型發展商恒地，本質是一隻不錯的優質股。
租賃提供穩定的現金流
若不計物業重估收益，物業發展及物業租賃是主要部分，發展部分將成為恒地的潛力，而租賃部分則為這企業提供穩定的現金流，同時持有的物業質素不差，令整個恒地有穩中求勝的特質。
從下圖可見，部分收租物業有相當的質素，例如國際金融中心、四季匯、宏利金融中心等，現金流強勁，同時有長遠租金上升的能力。
恒基地產發展潛力
基本上，恒地有穩中求勝的特點，物業租賃是穩的地方，而物業發展則是潛力所在，香港樓價長期只會向上，持有土地者當然有一定的潛力，恆地有多個項目已成功收購八成或以上業權，以及全部業權，這些位於市區的項目，擁有相當的價值。
恒地很積極利用收購舊樓，去提供市區樓的土地儲備，這些重建後的市區樓，呎價雖然驚人，但往往有價有市。由於市區土地供應有限，利用收購舊樓，成為了其中一個主要的發展模式，上述土地均有一定的發展潛力。
恒地積極發展內地業務
另外，內地的發展亦是恒地的潛力所在，恒地積極發展內地業務，與內地發展商合作，在多個城市都有項目，同時有相當多的土地儲備。恒地於中國多個城市的可供發展之土地儲備，合共自佔樓面面積約3,200萬平方呎，當中約7成發展為住宅物業，其餘則發展寫字樓及商場。
中國樓市長期向上，反映在經濟增長的前提下，土地的價值必然向上，這是社會發展的自然現象，持有土地的發展商，長遠必定得益。因此，內地業務都是恒地其中一個增長動力來源。
農地潛力
在整個恒地的長遠發展中，持有的農地是最大的潛力所在，恆地持有約4500 萬平方呎新界土地儲備，為本港擁有最多新界土地之發展商。
根據政府公布《新界東北新發展區規劃及工程研究》，確認古洞北及粉嶺北作為粉嶺/ 上水新市鎮擴展部分，容許原址換地，令私人土地業權人可發展個別私人項目。
擁有240萬平方呎土地
恒地於發展區內共擁有240萬平方呎土地，約80萬平方呎土地可符合原址換地之條件，其餘則可能會被政府以現金補償方式，收回作公共用途。
至於《洪水橋新發展區規劃及工程研究》方面，恆地於區內擁有約647萬平方呎土地。根據「洪水橋及廈村分區計劃大綱圖草圖」之建議，洪水橋可發展成為一個人口約21 萬人之新市鎮，容納約6萬個新增住宅，約一半為私營房屋。
擁有農地的發展商有巨大利益
從上述的發展方案中，可見恒地都有相當的利益。當發展商在開發區持有農地，政府有可能邀請發展商加入參與發展，或是換地模式，又或以現金補償模式進行。無論是哪一個方案，對於早在多年前，以低價買入農地的發展商，都有著巨大的利益。
政府的東大嶼計劃雖然能提供一定的房屋供應，但仍要相當長的時間，當中充滿未知數，同時在這段時間，香港的人口仍會保持增長。
長遠價值大幅提升
因此在長遠而言，政府仍會發展其他大型新市鎮，以滿足人口增長，當中一定涉及新界的農地，其中不少都由發展商持有，這些農地的價值將會大幅提升，只是遲早的問題，因為這些地終有一天會發展的。因此，擁有最多農地的恒地，擁有一定的長遠價值。
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恒基地產投資策略
整體來說，恒地有一定的質素，物業租賃可說是提供了穩定而理想的現金流，而物業發展則保持平穩增長，因此這股有穩中求勝的作用。長遠而言，恒地的農地一定有價值，這是遲與早的問題，這亦是恒地的潛力所在，政府愈遲發展，當中的價值愈大，因為土地價值只會向上。
中短期股價略有波動
由於恒地本身已龐大，因此就算有上述的潛力，都不是爆升類型，但以穩健類的股票來說，這是較有增長力的一間。中短期可能因政府土地政策而對股價略有波動，但長遠的價值不錯，但投資策略就一定要長期，才能見到企業的真正價值。
現時處合理水平，這股適合中低風險的投資者，現價都可分注或月供投資，長期收息，以及有基本增長力。
（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）
作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
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