自從2009年金融海嘯後，西方國家的「牛熊理論」已經不適用於香港樓市，因為原本泡沫經濟的高泡沫、高借貸市場，已經改變為高資金量、低借貸，配合了供應不足和日益濃厚的財富效應！
舊的觀念和技術分析錯誤判斷時機
很多人用了舊的觀念和技術分析而錯誤判斷時機！於是我創立了「龍市理論」，認為中國資金和政策市場秩序下的樓市，會分「龍市一期」(上升週期)和「龍市二期」(調整期或被政策調整階段)兩期不斷交替，這個理論在過去十年也能準確反映市況，為投資者在最少四次投資良機中發出正確訊息。
「龍市理論」仍堅信宅樓價長遠處升勢
過去兩年面對人禍和天災接續發生下，「龍市理論」仍堅信住宅樓價受衝擊有限，且仍長遠處於上升趨勢，到了最近我認為及確認住宅樓市再次進入「龍市一期」，除了上述經濟結構香港實質比兩年前更好外，我也根據以下圖表技術分析去確認（無論祥益、差估署及中原指數也一致反映）：
確認住宅樓市再次進入「龍市一期」
- 樓市谷底早於去年上半年已確認！
- 2020年下半年因疫情及負面心理因素拖延回升，卻形成了橫向凝聚購買力的勢態等待爆發！
- 價格「上升通道」已形成！住宅樓價正式全面起動！
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現在是「最安全入貨期」
當「龍市一期」確定了的時候，投資者就可以掌握到入市時機，升幅多少？還有多少時間上升！也可得到推演上的參考！根據過往經驗，「龍一」確定後，樓價將提速破頂！現在雖然不是谷底，卻是「最安全入貨期」！！樓市指數反映不到樓價升幅，因為現時的買家借貸資格已被格式化，和二、三十年前不同，買家買樓除了要付出首期外，入息比率和壓力測試已規限了買家的買樓銀碼。
屯門樓過去3個月樓價升9至14%
當樓價上升的時候，大多數買家未能就以上三項作出相應提升，所以較多的準買家只能降低要求去買質素略遜一籌的單位，令指數只能反映購買力，不能反映樓價準確升幅！如果鎖定板塊去計算，幾個月内，屯門不乏住宅單位在過去三個月樓價上升了9至14%！遠高於指數反映的。
作者簡介：汪敦敬撰寫樓市評論文章20多年，於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯，主力撰寫有關新常態（new normal）文章，更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」！同時創立的「龍市理論」準確推演到市場的變化，得到廣泛認同及高度評價。
近年汪氏提倡「平民財技」，認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術，故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」，認為營商要「追求增值不求奪財」，祥益地產高度參與社區公益及慈善活動，融為一體！
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