【第一桶金】讀者來信：Anthony Sir你好！最近身邊不少朋友說，香港的房屋問題引起了國家關注，擔心會推出更多辣招打壓香港樓市，樓價有機會大跌，而家買樓會好危險，想問問你點睇啊？
回覆讀者來信：香港樓價太高是事實
最近不少朋友都有討論這個課題…香港樓價太高是不爭的事實，如果中央出手協助解決房屋問題，令更多香港人可以安居樂業，絕對是好事，支持！支持！之前都講過好多次，真正的投資者，並不會期望樓價不斷上升，這是不健康的，我們只會買入低水資產。樓市健康調整我們非常樂見，去年我們收購重建團隊，就成功收購6個舊樓項目了。
多次加辣都無法解決問題的3個原因
過去十多年，每年的施政報告，都將房屋問題形容為重中之重，多次加辣都無法解決問題，原因有很多，今次想分享三個：
- 第一，開發土地受阻
- 第二，出錯招
- 第三，全盤經濟考慮
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首先，開發土地受阻！
政府不是沒有嘗試開拓土地以增加供應，然而往往無法取得社會共識，不同方案都有不同的持份者反對，進度緩慢。例如自小在社會科中就有教移山填海，這是最快最有效的方法，七八十年代就是這樣快速發展，但近年卻因為環保意識停滯不前，甚至開發郊野公園邊陲地等，都引來非常強烈的反對。
修訂相關法例 強勢推行
例如開發新界棕地農地高爾夫球場等，即使大部份市民贊成，亦受制於不同的持份者反對一拖再拖，相反國內的城市發展，效率高好多，香港可以取經，修訂相關法例，強勢推行，確實對增加供應有很大幫助。
第二，出錯招！
自從2010年底推出辣招，多年來不斷加辣，但樓價不跌反升，最主要是因為出錯招！之前講過好多次，辣招太理論化，完全錯估市場反應！例如辣招的概念主要是…需求管理，以為唔俾炒家及投資者買樓，減少需求就得，誰知…買樓的人少咗，賣樓的人更少！個個都唔捨得賣樓，供不應求的情況越來越嚴重。
收緊按揭 收租物業只能借五成
又例如收緊按揭，收租物業只能借五成，少咗人買樓收租，令租盤數量大減，租金又扯高！其實想樓價跌好簡單，撤辣就得！可以肯定中低價的物業，供應必然大增，樓價必然受壓。可惜受制於社會輿論壓力，錯咗又唔敢改，政府官員甚至泛民議員都唔敢改。
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第三，全盤經濟考慮！
面對高樓價壓力，難免令人期望政府大刀闊斧，下令減價！然而牽一髮動全身，很多經濟問題接踵而來，例如資產估值大跌，個人及企業的信貸額亦會大跌，資金抽緊，各行各業將全面崩潰，其實之前金融風暴、金融海嘯都試過。又例如，賣地收益亦將會大幅下跌，政府入不敷支，難免要擴闊稅階甚至加稅。所以國內很多城市推出調控政策，都要按步就班，不然只會有反效果。
香港最大問題不是樓價高，是唔夠地方住！
樓價受到很多因素影響，其中一個最重要的因素是資金！全球量化寬鬆，全球主要國家樓價都在升，這是資金泛濫問題，要強將樓價壓落去，只會帶來反效果。其實近年政府已經找到一個相對有效的方向，主攻資助房屋，情況就像新加坡，只要資助房屋的供應足夠，人人有平樓住，私樓貴也不影響民生，問題就解決。
作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。
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