讀者來信:Anthony Sir你好!最近身邊不少朋友說,香港的房屋問題引起了國家關注,擔心會推出更多辣招打壓樓市,樓價有機會大跌,而家買樓會好危險,想問問你點睇啊?

回覆讀者來信:香港樓價太高是事實 

最近不少朋友都有討論這個課題…香港樓價太高是不爭的事實,如果中央出手協助解決房屋問題,令更多香港人可以安居樂業,絕對是好事,支持!支持!之前都講過好多次,真正的投資者,並不會期望樓價不斷上升,這是不健康的,我們只會買入低水資產。樓市健康調整我們非常樂見,去年我們收購重建團隊,就成功收購6個舊樓項目了。

多次加辣都無法解決問題的3個原因

過去十多年,每年的施政報告,都將房屋問題形容為重中之重,多次加辣都無法解決問題,原因有很多,今次想分享三個:

  • 第一,開發土地受阻
  • 第二,出錯招
  • 第三,全盤經濟考慮

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首先,開發土地受阻!

政府不是沒有嘗試開拓土地以增加供應,然而往往無法取得社會共識,不同方案都有不同的持份者反對,進度緩慢。例如自小在社會科中就有教移山填海,這是最快最有效的方法,七八十年代就是這樣快速發展,但近年卻因為環保意識停滯不前,甚至開發郊野公園邊陲地等,都引來非常強烈的反對。

修訂相關法例 強勢推行

例如開發新界棕地農地高爾夫球場等,即使大部份市民贊成,亦受制於不同的持份者反對一拖再拖,相反國內的城市發展,效率高好多,香港可以取經,修訂相關法例,強勢推行,確實對增加供應有很大幫助。

第二,出錯招!

自從2010年底推出辣招,多年來不斷加辣,但樓價不跌反升,最主要是因為出錯招!之前講過好多次,辣招太理論化,完全錯估市場反應!例如辣招的概念主要是…需求管理,以為唔俾炒家及投資者買樓,減少需求就得,誰知…買樓的人少咗,賣樓的人更少!個個都唔捨得賣樓,供不應求的情況越來越嚴重。

收緊按揭 收租物業只能借五成

又例如收緊按揭,收租物業只能借五成,少咗人買樓收租,令租盤數量大減,租金又扯高!其實想樓價跌好簡單,撤辣就得!可以肯定中低價的物業,供應必然大增,樓價必然受壓。可惜受制於社會輿論壓力,錯咗又唔敢改,政府官員甚至泛民議員都唔敢改。

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第三,全盤經濟考慮!

面對高樓價壓力,難免令人期望政府大刀闊斧,下令減價!然而牽一髮動全身,很多經濟問題接踵而來,例如資產估值大跌,個人及企業的信貸額亦會大跌,資金抽緊,各行各業將全面崩潰,其實之前金融風暴、金融海嘯都試過。又例如,賣地收益亦將會大幅下跌,政府入不敷支,難免要擴闊稅階甚至加稅。所以國內很多城市推出調控政策,都要按步就班,不然只會有反效果。

香港最大問題不是樓價高,是唔夠地方住!

樓價受到很多因素影響,其中一個最重要的因素是資金!全球量化寬鬆,全球主要國家樓價都在升,這是資金泛濫問題,要強將樓價壓落去,只會帶來反效果。其實近年政府已經找到一個相對有效的方向,主攻資助房屋,情況就像新加坡,只要資助房屋的供應足夠,人人有平樓住,私樓貴也不影響民生,問題就解決。

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