戴德梁行︰2021年寫字樓待租率將進一步上升 租金則繼續下調

表1 – 香港寫字樓租金比較

表2 – 至2022底寫字樓租金走勢預測

表3 – 零售銷售比較

表4 – 零售租金比較

資料來源：戴德梁行

寫字樓市場 —疫情後企業收縮趨勢將持續至2021 年

在疫情期間，由於部份跨國公司收縮租用面積，令 2021 年第一季度整體寫字樓空間的待租率升至 14% ，創下自 2004 年第二季度以來的新高。與 2019 年第一季度的租金高峰期相比，全港平均租金首季度下跌了24.4% ，中環區的租金下降了 29.1% （表1）。

至於單季淨吸納量則達到有紀錄以來的 負900,000 平方呎的新高。在待租面積增加，寫字樓需求減弱的情況下，整體寫字樓租金下跌是無可避免的結果。中區是租金下跌幅度最多的地區，按年下跌 21.4% 。港島南區整體租金按年下跌10.3% ，是所有地區中跌幅最小的。

戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰先生指出：「隨著疫苗接種已展開，雖然市場的積極氣氛逐漸增強，但租客仍然保持謹慎態度，尋找更優惠的租務條件及更具成本效益的寫字樓選址。我們預計租金下行過程將持續未來數季，從而進一步推高待租率，直至 2022 年底。不過，我們很高興看到只有極少數企業退出香港市場，大部份企業只是由於疫情而採取了更嚴格的削減成本措施。」

棄租寫字樓空間的主要是跨國企業，行業遍佈消費品、製造與採購（34%）、銀行與金融（23%） 以及專業服務與房地產（21%）領域。 2021年第一季度遭棄租的寫字樓總面積為 724,000平方呎，當中較值得關注的個案分別為VF Regional、星展銀行及IPG 盟博（IPG Mediabrands）。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝先生指出：「由於單季負吸納量已達到有紀錄以來新高，市場上出現的任何新供應都可能推動租金進一步下調。在建中有9個位於三個非核心區的新寫字樓項目合共提供420萬平方呎，將於2022年相繼落成，相信這些項目將吸引下一些大型企業於今年下半年頂租。展望未來，我們預計寫字樓租金下降趨勢將持續至 2023年初（表 2）。」

零售市場 — 受本地需求驅動， 2021 年將逐步恢復

2021年第一季度，在本地零售消費力推動下，銷售額有溫和回升。2月份零售數字分別受惠於珠寶和手錶（114.1%）以及時尚與配飾（89.4%）的驅動。期內零售銷售按年增長 30%，如此令人鼓舞的增長幅度主要由於低基準效應、2月份的節慶以及為海外買家提供的購買服務增加（表 3）。

第一季度的零售空間佔用水平也逐漸提高。部份業主在疫情期間經歷長時間的空置期後，也開始願意接受更多短期租約，但租金下跌情況仍然持續。在 2021年第一季度，銅鑼灣的租金按年下跌 35%，而中環的租金也下滑 30.5% 。所有主要零售區的租金都按年錄得雙位數的跌幅（表 4）。

戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威先生指：「 雖然疫情延長帶來挑戰，但在過去6個美食市集勢力興起，並吸引了相當多的關注。隨著疫苗接種的展開，加上大型購物中心業主和零售商的促銷策略，令商鋪市場氣氛有所改善。展望未來，我們預計零售租金將在今年往後時間將保持平穩，之後將略有增長。餐飲業的租金，將有帶頭回升的趨勢。」

此外，在疫情期間網上購物已成為一種趨勢，1月和2月份分別錄得 91.3% 和 56.5% 的按年增長。 2021 年首季度的前兩個月，網上零售額已達 41.7 億港元。

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圖片說明：戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威先生（左）、戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝先生（中）及戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰先生（右）。