理財個案】 41歲單身公務員,月入8萬可月儲一半,由於是孤兒,不用供養父母,但至今仍未置業,有230萬閒錢,想知應用作買樓或是投資股票。

理財個案|讀者來信:41歲單身公務員月入8萬

龔成老師,我是你今期投資班的學生,以往一直不懂理財,很慚愧地和一班後生仔上完幾堂後,終於鼓起勇氣寫信請教你︰

我今年41歲,儲蓄有230萬,有穩定收入(公務員),月入八萬,扣除開支後每月可儲蓄4萬元。我是孤兒,不需要供養父母,自己也沒有家庭,但至今仍未置業。

我想請問︰

  1. 如果只是買樓自住,現在是入市好時機嗎?如果屬自住我是否不用把租金回報率下跌列入重要考慮因素?我可否視物業為優質股票一樣,可能買貴但不會買錯?
  2. 如果我現在買樓,我應否把230萬全數用於首期及買樓相關開支(如裝修等費用)然後用每月的儲蓄(供樓後大概3萬)作投資股票之用?還是撥出多一點現金來購入股票資產?
  3. 根據你課堂所教的水桶模式買股法,我的歲數應為40/40/20,但根據我的實際情況我可否調高水桶1或2的比率?

期待你的回覆。

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龔成老師分析︰買樓最重要係「供得起」 

租金回報可以係其中一個考慮因素,另外交通便利性,同區配套和未來發展等,都是相關因素。想知平貴,你可以跟同區相類似樓盤作比較。現時香港樓價唔算平,但作為自住居所,最重要係「供得起」。香港樓市,中短期會有少少上落(但不會大跌),長遠會向上。

樓市供求關係仍是向上多

首先要睇經濟基本面,如果經濟持續地差,失業率上升,樓市終會向下,這會對樓市有中期性的影響,不過,就算跌,都不會大跌,最多只是小跌,如果經濟差的情況不是太大,甚至不跌,這是由於背後的需求大。

在長遠計,我仍相信樓市在長遠計,因供求關係,仍是向上多。因為現時香港買樓的需求仍大,而長期供應不足,加上政府往後施政只會更加困難,好多所謂的大計劃都未必能夠實行,又或最後規模細左。

樓市另一作用是「投資」 

另一方面,需求大,我見唔少適婚年齡的朋友,都正等機會買樓,但未買樓,這些是「潛在需求」,過往每年不斷累積,只要樓市跌少少,就會有需求走出來,這令樓市不能大跌。另外,樓市另一作用是「投資」,現時的租金無大跌情況,以投資回報率的角度分析,樓價都不會大跌,因此樓市平穩。

優質資產多樣性

長遠計,租金及樓價會平穩,有少少向上,但不是倍升,不會好似過往般倍升,而是平穩向上。

我哋投資組合除左要係優質資產外,多樣性都好重要。如果你現時完全無股票係手,唔建議全部用晒去買樓。要留有部份,分去投資股票作增值,咁會較好。所以,適當運用按揭,不要用盡現金,才是更好的方法。

水桶模式投資法應按個人情況作調整 

其實水桶模式比例係一個參考,你可以因應自己情況,再作出調整。但當然,唔可以調整得過份進取。同時你要明白,水桶1要求你有一定的投資實力,這方面你要自己衡量翻。

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