雅居樂雅生活服務股份有限公司(雅生活)是中國物業管理服務供應商,2018年由雅居樂集團(3383)分拆上市,雅居樂集團及綠地控股是第一及第二大股東。

雅生活行中高端路線,名列中國物業管理企業品牌價值第12名,在中國數十個城市提供物業管理服務,管理物業總面積超過2億平方米,服務業主及住戶超過100萬。近年不斷透過收購擴大業務。

雅居樂雅生活服務股份有限公司

A-LIVING SERVICES CO., LTD.

  • 股票代號:3319.HK
  • 市盈率:26倍
  • 每股盈利:$1.03
  • 市值:$400億
  • 業務類別:地產相關
  • 集團主席:黃奉潮、陳卓雄
  • 主要股東:雅居樂集團(3383)(內資股及其他)(54.0%)
  • 集團網址:http://www.agileliving.com.cn

雅生活服務5年業績

  • 年度:2015/2016/2017/2018/2019
  • 收益(億人民幣):9.34/12.4/17.6/33.8/51.3
  • 毛利(億人民幣):1.49/3.11/5.91/12.9/18.8
  • 盈利(億人民幣):0.65/1.61/2.90/8.01/12.3
  • 每股盈利(港元):0.11/0.24/0.42/0.71/1.03
  • 每股股息(港元):--/--/--/0.34/0.50
  • 毛利率:15.9/25.0/33.5/38.2/36.7
  • ROE:118/87.5/33.1/23.2/21.2

雅生活業務發展

雅生活成立1990年代,管理雅居樂集團開發的絕大部分物業,並引入香港式的物業管理模式,2015年除管理管理雅居樂集團的物業外,亦管理獨立第三方的物業。

到2017,雅生活收購了綠地物業,並引入綠地控股作為戰略股東,依靠雅居樂集團及綠地控股這兩間在中國有一定規模的物業發展商,提供了一定的生意,並以「雅居樂物業」和「綠地物業」兩大品牌經營。

到近年,進一步收購數家區域性龍頭物業管理企業,令業務進一步擴大。

雅生活上市前的物管版圖-香港財經時報-HKBT
圖片:作者提供
雅生活上市前的物管版圖

雅生活服務業務3大類別

雅生活的主要業務,可分為3大類:「物業管理服務」、「外延增值服務」、「社區增值服務」,當中以物業管理服務為最大貢獻部分。

  • 物業管理服務:雅生活為物業開發商、業主、住戶,以及其他物業管理公司,提供一系列物業管理服務,其中包括為中高端住宅物業,以及非住宅物業(包括商用物業、寫字樓、多用途綜合體等),提供保安、清潔、綠化及園藝、維修及保養等服務。亦為地方性物業管理公司,提供顧問諮詢服務。雅生活主要按照包乾制,收取物業管理服務的管理費,即是收取一個費用,經營盈虧均由物業管理公司負責,與業主無關。
  • 外延增值服務:提供房地產全面的服務,包括銷售場物業管理服務、其他延伸的增值服務,如物業營銷代理、房屋檢驗等。
  • 社區增值服務:向業主及住戶提供增值服務,包括家政、房屋及商舖經紀、智能家居服務、社區旅遊代理,以及運用線下物業管理服務,及線上服務平台的其他服務。
雅生活主要業務-香港財經時報-HKBT
圖片:作者提供
雅生活主要業務

雅生活服務行業分析

在中國,物業管理費收費模式包括兩類:包乾制與酬金制,前者較為普遍,特別是對於住宅物業而言。在非住宅物業類別,逐漸開始採用酬金制,使業主更深入地參與其物業管理,且物業管理服務供應商亦受到更加密切的監督。

近年,隨著中國不斷城市化,以及人均可支配收入增加,物管行業所管理的物業面積,正快速增長。根據調查機構中指院的資料,物管行業的百強企業,管理物業的總面積,每年都以1、2成的速度增長。

住宅物業佔最大比例

當中的住宅物業,仍佔最大比例,但物業管理公司追求管理物業類型的多元化,這是行業的情況。過往,中國對物業管理的概念並不多,但隨著城市化,同時更多屋苑、大廈類的物業,加上人民對生活質素追求的提高,都令物業管理行業發展快速。

行業的優點是持續性,當物業管理公司取得某大廈的合約時,這生意就會一直持續,除非該公司做得不好,否則居民就會不斷支付費用,對企業來說,絕對是持續而穩定的現金流。另外,若該企業獲取物業的數目,長遠能保持增加,這就是更有利的情況,雅生活的背景因素,正影響這企業長遠的發展。

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雅生活由雅居樂集團背景因素

雅生活由雅居樂集團分柝,現時雅居樂集團仍是雅生活的大股東,持股50%以上,過往雅居樂集團不斷提供旗下的物業予雅生活管理,到近年,雅生活則主動開拓其他市場。

這裡簡介一下雅居樂集團,這是中一家以中高端房地產開發為主的發展商,除主打住宅物業發展外,亦從事環保、建設及酒店等產業。雅居樂集團本身擁有一定的規模,每年的營業額超過500億人民幣,同時有一定的品牌,由於有這背景因素,令雅生活擁有管理的物業不斷增長,而且憑這背景而增長。

雅居樂集團行中高端路線

另外,由於雅居樂集團本身行中高端路線,因此雅生活所提供的物業管理質素,都行中高端路線,以中國平均的物業管理收費計,雅生活比平均數高1、2成。隨著近年發展的物業趨向較高端化,市民對物業管理的質素要求都有所提高,相信以較高端定位會較有利。

2017年,雅生活與綠地控股建立了戰略聯盟,其後收購了綠地物業,而綠地控股成為雅生活的第二大股東(綠地控股是一家《財富》世界500強公司,業務有地產、能源、金融、酒店等,每年營業額過千億)。這策略令雅生活擴展了物管的版圖,同時這個背景因素,很大機會令往後有持續性的生意。

競爭優勢

正正由於背靠雅居樂集團,以及綠地控股兩大主要股東,這企業無論在規模上、品牌上、持續的生意上,都有一定的優勢。由於這兩間企業都有房地產業務,當不斷建成物業時,就需要物業管理,很大機會就會為雅生活提供生意。

雖然這兩間企業,並不是必然提供物管生意給雅生活,但憑著上述所講的背景因素,加上雅生活已建立了品牌,相信這兩間企業都會保持旗下物業在物管上,服務及品牌的統一性,因此,雅生活不斷獲得這兩間企業的生意,都是合理的事。

行中高端路線

另外,中國的物業管理行業,企業化發展的時期不算很長,雅生活算是較早期走進行業的企業,因此有一定的經驗及品牌,同時行中高端路線,這都是較有優勢的因素。加上企業有一定的規模、資源,在管理上更能標準化及專業化。

隨著中國人的生活質素提高,要求亦有所提高,雅生活推出更多延伸的服務,例如「管家服務」、「全方位服務」等概念,滿足住戶日常生活中多方面的需求。

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雅生活財務數據理想

從上述的財務數據可見,雅生活的賺錢能力不錯,同時增長處於高水平,這是由於近年不斷進行收購,令業務不斷擴展,但正常情況下,這企業增長雖不差,但不會如過往般爆炸性增長。

由於上市前後的股構結構不同,因此ROE出現了較大的下跌,而過往的代表性亦不大。ROE慢慢會回到較能反映到企業真實情況的水平。毛利率處增長水平,這是由於業務的規模效益,令人工佔比的成本有所減少,這亦是雅生活在規模上的優勢,反映賺錢能力比行業較好。

雅生活服務負債水平健康 

另外,這企業的負債不高,比一般內房股理想得多,因為中國不少房地產商的負債,都處於過高水平,但雅生活就穩健得多,負債水平健康,加上業務十分穩定,都反映這企業擁有投資價值。

現金流強勁是這企業另一優點,業務穩定、收現金能力強、業務持續性,從這企業的經營活動現金流量,就能見到這企業的現金流相當好,保持理想的正數。

雅生活服務發展前景

中國的城鎮化,以及人均可支配收入增長,成為物業管理行業的主要增長原動力,而雅生活近年積極進行併購活動,帶動業務不斷增長,相信管理層仍有野心,這企業仍會保持一定的增長力。

雅生活表示,將進一步擴大業務規模及市場份額,通過尋求戰略投資、收購及聯盟機遇,拓展物業管理服務組合。另外,中國政府已發佈指導性意見,以加強物業管理服務質量的標準化,相信長遠對較有規模,以及較高端的物管企業有利。種種因素,都反映雅生活發展仍然正面。

雅生活服務投資策略

綜合來說,雅生活無論在業務本質、規模、品牌、財務數據、前景,都是理想的,反映這企業有一定的質素。加上這企業的背景因素,以及行業的發展,相信這企業的前景不差,有長線投資的價值。

整體來說,相信雅生活長遠能保持中速增長,長遠發展正面,只要股價不是在熱炒的時期,投資者都可考慮這股。由於盈利變化較大,投資者要以較合理的盈利去計算(股票班有詳細講述)。現時這股大約處合理區的中間,由於行業及企業仍處發展階段,因此投資者宜長線持有,慢慢等更佳的收成。

(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)

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作者簡介:龔成(龔成Facebook專頁)是財經書作者,至今出版超過10本財經書,包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等,過往曾以萬元月薪滾出數百萬,現為股票班導師,身家過千萬元。

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