日前美國聯儲局公布最新議息結果,一如所料繼續奉行低息政策,同時已基本可以確定,於2023年底前加息機會渺渺,意味低息環境將持續;至於近期股市日升日跌,不少投資者趁機獲利套股換樓,同時規避風險,亦為近期旺熱的樓市帶來進一步提振作用。

3月份樓市交投表現向好 

3月份樓市食盡「陽春」旺勢,交投表現向好。據本行前線分行統計,10大屋苑於3月上半月暫錄得188宗交投,較2月同期大升6成半。若依此推斷,本月二手成交量大有可能挑戰約5,000宗關口。樓價方面,由於早前不少平價盤火速獲承接,加上美聯儲議息後,盡管業主叫價態度轉強,但仍無礙買家入市之剛性需求,料首季樓價升約2%至3%。

香港私樓租金連跌6個月

今期專欄談談最近較少業界中人談論的租賃市場。根據美聯「租金走勢圖」今年2月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約34.24元,按月續跌約0.1%,雖然租金已連跌6個月,但按月跌幅已見收窄,2月跌幅為近半年最少,若與去年同期相比,今年2月平均呎租按年跌約3.3%。

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租金現時仍未止跌 

雖然以目前的經濟環境,談論租金會否回升有點言之過早,但是筆者經驗之談,樓價的走勢會略先於租金,換言之,租金上漲之前的幾個月,樓價先升,反之亦然。觀乎近月樓價確初現「築底回升」之勢,租金跌幅亦見明顯收窄,似乎亦正「跟風」。雖則租金現時仍未止跌,但假如未來正式確立升勢,配合低息環境於中期持續,樓市又將如何?

低息將加劇「供平過租」情況

首先,目前有能力買樓的租客為數不少,他們手持足夠現金入市,但基於現時租金低企,故選擇暫租靜觀樓市發展。不過,當租金開始「追落後」,加上低息環境借貸成本低廉,將加劇「供平過租」的情況,促使這一批買家轉租為買,從而增加對物業的需求。

新造H按供款封頂息率減少 

根據「經絡按揭轉介」的數據,以現時一般銀行新造H按計劃H+1.3厘及昨日HIBOR 0.17厘計算,實際按息約為1.47厘,低於封頂息率2.5厘103點子。以貸款額400萬元為例子,承造按揭年期25年,新造H按計劃的每月供款比封頂息率減少$2,004或11.2%,全期利息開支則節省$601,061或43.4%。

穩定租金回報可抗通脹

事實上,在低息環境下,倘若入市時有一個相對穩定及吸引的租金回報,無論用以投資或自住,操作靈活之餘,亦可達到穩定地抗通脹之效,惠及樓價及樓市表現更加「硬淨」。

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