理財個案Tommy,40歲,已婚,現職業務經理,月入4萬元。他期望60歲退休,希望運用手上資產製造每月約1.5萬元被動收入,理財策劃方面應如何安排?

若60歲時將物業套現三至五成用作購買年金,貸款利息約兩厘,年金回報約4.5厘,從中賺取息差又是否可行?

現有資產:

  • 港元存款:3萬元
  • 強積金累算權益:68萬元
  • 股票:85萬元
  • 自住物業:600萬元
  • 人壽及危疾保障:已供款約60萬元

每月支出:

  • 強積金供款:1,500元
  • 家庭及個人開支:1萬元
  • 按揭:1萬元
  • 月供股票:1萬元

未償還按揭貸款:55萬元

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理財個案分析

Tommy你好!謝謝你的來信!根據你的個人財務狀況和退休目標,你構思的用現時首次的物業再按揭套現,將資金投資在年金計劃準備將來60歲後長期入息之用是可行的。但無論在考慮套現金額、個人長遠收入承擔還款能力、個人事業及家庭經濟負擔和基於通脹的基本因素而如何選擇合適的年金計劃,以上四點都必須慎重考慮才達致你心目中理想的退休生活。以下我會逐一詳細解說重點。

運用現有物業套現金額的考慮

我們必須從你現時的收入和經濟能力作分析,Tommy你現時的必須開支包括個人及家庭開支按揭和強積金供款合共需要$21,500,至於月供股票一萬元是可浮動處理的,若你選擇再按揭提取現金的話,月供股票部份必須調節。

三大方面作考慮批核按揭金額

一般銀行處理按揭申請會從業主的年齡、物業估價和收入還款能力三大方面作考慮批核按揭金額。我建議你先去銀行作簡單的批核申請,了解相關套現金額和還款要求。讓我先較保守地按照你提供的基本因素作考慮,Tommy應可套現大約150萬元作投保年金計劃之用。套現150萬元加你還有55萬元的餘下按揭,合共新按揭貸款會變為205萬元。

以下是205萬元的按揭新供款還款資料作參考

按揭供款預算安排

  • 按揭金額:205萬元
  • 還款年期:20年
  • 現時現時按揭利率:2.5%
  • 每月新供款:$10,863

考慮個人事業長遠收入可承擔還款能力和家庭開支

續上計算出的新供款金額,這個金額跟你現時的按揭開支相若,相信銀行方可批核的機會較高,當然供款年期也延長至20年期,在你事業上的長遠發展能否維持往後20年的供款能力便需要慎重考慮。此外現時延長還款期也開始步入你人生的中年,各方面的開支也會因應個人和家庭需要而有所提升。所以必須慎重考慮長遠的還款能力。

自製長俸保證回報年金計劃

在選擇保險公司或銀行提供的年金計劃是必須仔細了解相關條款及詳情。按照你的個人要求年金在你60歲時每月保證發放金額多少、派放年金的方式有否彈性選擇,包括每年、每月或季度可否調節提取、有沒有列明年金派息利率、派放年金是否有年期所限還是終身發放,再提取款項時有沒有涉及相關手續費和收費多少和60歲後開始發放年金有否因應通脹而提升發放金額制度可選擇。

200萬元投資年金計劃 

Tommy希望是60歲後有現值$15,000作每月收入目標,因為你距離60歲還有20年,我會按照每年1.5%的通脹提升作預算,20年後現值$15,000便會相等於將來$22,000左右才能平衡生活水平。但是要達致這個退休目標,便必須投放200萬元的一次性投資在年金計劃。

手持股票和強積金的資產

雖然計劃是可行但也必須考慮分散投資的重要性,故此我並不建議將所有資源投放在一個計劃上。你可考慮只投放150萬元開啟年金計劃,在你60歲後可保證每月取得約$15,500。雖然跟你的目標還相差四份之一的距離,但你現也有手持股票和強積金的資產,只要好好投資和增長,相信到60歲退休時也可靈活運用的資產作退休之用來彌補生活上開支的不足。

有效益和適合自己的年金計劃

現時在市場上可以找到一些較有實力的保險公司有提供終身發放保證回報年金計劃,可找到派息率達致4.5%年利率的年金計劃,當中保證派息率是3%,客戶選擇一次性150萬元年金供款,在20年後根據現時息率計算有355萬元左右回報,或者分開每年提取$186,000直至終身年金保障。

5%的通脹增長

同時這個計劃已預算由60歲開始提款,保證每兩年有5%的通脹增長提升年金金額來保障個人生活水平不受未來通脹影響,相信可達致和配合你的個人退休目標需要。你亦可聯絡專業的資產理財顧問為你們個人的財務狀況作出詳細分析!

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作者簡介:美聯金融集團高級副總裁,亦是中國國家理財策劃師(ChFP),於美聯金融集團負責財務策劃及資產管理前線工作超過10年,2010年起於各大報章連載文章為讀者解決理財疑難。

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