有分析員指,未來供應將大增,故令樓價大下跌。無錯,未來的供應量將上升,但卻不是增加得很多,只是比過去較少的時期增加了,簡單來說,可以說供應量由之前的短乏,回復至正常的水平,這是說中期的事,而長遠的供應其實不足。

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大眾對政府的信任度

由於大眾現時政府的信任度甚低,民間各樣事情都有反對的理由,令政府吋步難行,事事受阻,保育、收地、賠償、政治等問題多多,新市鎮的發展不斷推遲,長遠供應不要說多,能做到足夠已很好,這樣的前題下,樓市難以大跌。

所以,所謂的未來供應增加,只是中期而言,更甚的是,這只能說返回合理的水平。而另一邊,由於在過往持續供應不足的,再加上政府令樓市冰封的情況下,出現了一種可怕的情況,就是需求正不斷累積。

需求正不斷累積

所有政策都有其好壞兩面,政府以冰封樓市政策來減低金融系統的風險,意圖令樓市降溫,但卻無法解決樓市的根本問題,即是供應。過往政府一直無辦法解決供應問題,並利用政策將問題拖延,過往每年都出現需求大於供應的情況,而這些需求暫時性冰封,將需求不斷延遲,不斷累積,而這潛在的需求已到達了一定數目,大家一定要明白這點。

等待跌市準備買樓的需求量

分析員習慣用數據分析,相信他們較少身邊環境去分析。我身為80後,不少朋友都是30歲左右,而部分已結婚的朋友,夫婦要與男家的父母同住,但他們卻很想搬出去二人住的,他們不是打消買樓念頭,而是將買樓這動行推遲,這不是個別例子,我身邊就有幾對要與父母同住的夫婦,可見等待跌市準備買樓的需求量是大的。

我所知道現時一般的80/90後,大部分都是處於等樓市下跌的狀態,他們在等機會、等買樓,你不信問問這年齡層的朋友,大部分都是等待買樓,這種潛在的購買力,只要樓市略為下跌,需求即會增加。

平穩上升的機會更大

因此,未來的所謂供應增加,能否填補過去因供應不足而累積的需求量,我看就未必得了,因為所累積的潛在需求不少,而正常所產生的需求量又每年都有。就算不計用家需求,因各原因而等待機會買樓的人絕對不少,這情況下,只要樓價回落一、兩成,就會止跌回升,大跌條件不存在,反而平穩上升的機會更大。

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不要單純比價格

坊間不少分析都會比較現時與97年的樓市,從而推斷樓市將出現97年時期的大跌,可惜在投資世界裡,並沒有一本通書睇到老這回事,單純的比較是不適合的。雖然現時樓價對比收入的痛苦指數已超過97水平,這或許會因購買力不足而令樓價回調,但不會出現97式的大跌,因成就97時期的大跌,背後要有多個因素去產生的。

炒樓引至大量虛假需求 

首先是炒樓,當年炒樓的情況非當熾熱,不少人更全職炒樓,引至大量虛假的需求,我在《80後百萬富翁》中已講,這類虛假的需求、加上借貸因素如何對商品價格產生長遠的影響。而97年的炒賣需求成了將樓價推升的需求,這成了樓價假上升的因素,當然最終會成為樓市下跌的因素。

炒家買入目的只為賣出 

炒家買入目的不是住,只是為了賣出,每一個買入都意味著將有一個潛在的賣出,當時炒家瘋狂、不理價式的買入,造就了他日大量賣出的力量,再加上他們不斷借貸等因素。當樓市或外圍環境有變時,就會出現一次過沽出的現像,造成樓價暴跌。

現時需求組成

樓市主要由三種需求組成,用家、長線投資者、炒家。炒家對樓市的造成97年其中一個下跌因素,但在今天已不存在,至於長線投資者,可能的情況下他們都想保住層樓,但為何97-03年時期成了其中一部分推低樓市的力量?答案就是利息。

大部分長線投資者,若果能做到租大於供,產生正現金流,他們沒有理由賣出物業的。但在97年時代,利率是P+的高息年代,即是供樓要比10厘息,但收租只有4厘息,買樓收租是一個負擔。

大跌條件不存在

因為租金減去供樓後,每會仍要比過萬蚊去供樓,只要能賣出一個物業,每月就能節省萬元的持續支出,所以這成了一股賣出的力量,持有數個物業的投資者,也要減磅,令賣出力量增大,從而令97年的樓價下價下跌。反觀現時,在將來加息不會多的情況下,大跌條件不存在。

至於用家,97年發生金融風暴,香港進入經濟持續下滑的週期,失業率上升,被公司炒後收入自然等如零,沒有收入就無法供樓,可能是賣樓,或銀行在沒辦法的情況下成為銀主盤賣出。多人失業自然令更多人供不起樓,市場自然多盤賣出。

環球經濟 大致開始向好

反觀今天,最可怕的金融海嘯今天都開始退卻,環球經濟雖然仍有隱憂,但大致開始向好,而香港本身的經濟亦平穩發展,在這前題下,真真正正打算買樓住一世的用家,是不會無故將物業賣出的,所以這難以成為下跌的力量。

所以結論是,今天的情況與當年97年有很多不同之處,絕不能單從表面上作比較,除非一些外在因素改變,否則樓市並不會出現97式的下跌。

 (這篇文在2015年已發表,這次是再出多次,內容無改過。但由於不少因素現在仍適合,所以發表多次)

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