你好龔成哥,想請教你一下,我正在供樓(居屋),尚欠銀行440萬,每月供款額為21,000元,攤分25年還款,現在是第三年。我年紀是47歲,老婆為46歲。手頭上有400萬現金。在這個情況下,應否先贖樓。

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理財個案|讀者來信:47歲供緊居屋、尚欠銀行440萬 

待時機成熟後,再向銀行申請2按,買一層物業收租,以作養老和給兒子之用。因為我是保守派,由於現時股市不太穩定性,怕放錢在股票會有很大的波動。另外,兒子都快要畢業,都答應會幫忙供樓。現時我每月的平均月入為30,000元,老婆的月入為30,000玩。

  1. 應否先還100萬元/200萬元給銀行,再保存現金等時機出擊,因為這樣可以少付利息給銀行,即每月供款額可以減至$15000甚至更小。
  2. 應否先贖樓。待時機成熟後,再向銀行加按,買一層物業收租?
  3. 我們不想冒太大的風險,同樣知道樓市下降但不可能撈底,所以打算只要在租金上補貼一點,應該付擔得到,就會買,待數十年後升值,這個想法正確嗎?
  4. 巴菲特說過,30年樓宇按揭這條公式是個藝術,那麼我想請問,我們應該 做9成按揭,攤分30年還嗎,其餘的錢用來贖現在這層樓(尚欠440萬,那會是最好的方法嗎?)

簡單地總結一下,即是我們還剩下440萬供款,同時手頭上持有400萬現金,那麼你要是我,想多買一層樓收租的話會點做?因為小許數字的轉變影響甚大,例如做多小成按揭,攤分多小年還款等等。

個案重點:

  • 擁$400萬現金
  • 正供居屋
  • 47歲

重點目標:

  • 應該還錢給銀行
  • 如何平衡風險及有效運用資金

龔成老師分析:用「先9後5」按揭策略 

首先,當你做第二層樓的按揭時,如果同自己名做按揭,第二層樓最多只可5成,當然,如何你用另一人名,那就另一回事。所以我地可以用「先9後5」,而不能用「先5後9」的按揭策略,在這前提下,你留有較多現金在手,是較好的策略。

開個按揭高息戶 

  1. 與其還錢比銀行,不同開個按揭高息戶,就算你這刻銀行開唔到,若你過左罰息期可轉按後,都可以順手開。你將現金存於這高息戶,得到的利息就等同於按揭要比的利息,因此有對沖的作用。所以,與其還錢,不如將錢存於高息戶,同樣可節省利息,但你運用資金方面就會靈活左。
  2. 留有現金$400萬,然後等適當時機用這筆錢做首期買第2層,策略上會更好。
  3. 可以的。現時香港樓處略貴水平,中短期可能會向下,但長期由於供應仍不足,所以樓價長期仍向上。因此,你在適當時機買多間是可以的。大致策略如下,你現時留有現金,可以等適當時機(不用心急),入市,買入物業後放租,令到租金能大於供款,令該物業能「自行運作」,等日後有需要才絡兒子用。
  4. 在低息環境下,高按揭成數是較好的,因為你留有較多現金在手,然後將這些現金投資,只要投資的回報率大過按揭息率,就值得到。

採最有效的財富增值

相反,若處高息還境,留有現金的投資回報率,若無法高過按揭利率,那就應該盡快還錢。至於年期,亦是同樣道理,當低息環境,借貸的成本平,我哋應該有效借取資金,用於更有效的財富增值。

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