基於以下種種原因,雖然樓價短期可能略有回落,但長期樓市不會太差,當樓市經歷完中期調整後,長期會平穩,並處向上格局。

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為何樓價長期會向上?

由於此文較長,所以分開了6篇,各位要完全讀完整篇後,才有完整概念的,故切勿只看了部分而誤解了我的意思。近期樓市由高位下跌約一成,不少分析都預期樓市將再下跌,主要理據包括加息因素,樓價與市民購買力脫節,未來供應將增加,亦曾聽過政府見樓價升就會再出招令樓價只許跌不許升。

的而且確,這些都是能成為推動樓價下跌的因素,但這不代表這就能令樓市大跌。若以核心分析,長期樓價更會向上。

1. 加息因素

首先是加息因素,這的確是一個令樓跌下跌的因素,因為加息令供樓成本增加,而從投資者的角度,加息亦令借貸成本增加,物業這投資工具的吸引力就會減少,這就會令樓價下跌。

但香港過去樓價的歷史中,這種關係並不是必然,就以03-08年的週期來說,息口升樓價仍升,所以不是必然,所以不能以等別解釋。不過,近幾年樓市的持續上升,其中一個原素是源自低息環境,令買及投資樓的利息成本很少,當加息令這因素消除,這方的力量就減弱,所以的確有點影響。

何時加息?加多少?

但關鍵是,何時加息?加多少?美國經濟雖然已復蘇向上,但整體未能言向好,加息態度審慎,美國處加又死唔加又死的情況,所以當局一定是不斷評估經濟,慢慢加。所以,加息的步伐與力度必然不快,雖然超低息環境結束,但低息環境仍會有一段時間,單計算這方面的因素,樓市下跌有限。

或許可以這樣說,加息是大家已預期的事,這已經反映在這刻的樓價之上,而加息的步伐與力度則較難預測,所以這才是影響往後樓價的因素,而只要這力量較少,樓價甚至會出現加息期不跌的現象。

2. 需求與購買力

分析員所講樓價下跌的因素,其中一個是樓價與市民購買力脫節,所以高樓價不會長期維持,必然大跌。任何物品的價格都由供應需求組成,而這供應需求的背後沿自多種因素,短期或許由情緒影響,長期則由價值主導。自政府推出辣招後,短炒的需求已不存在,需求只剩下用家及長線投資者。

先講用家,現時的樓價的確令市民難以負擔,但無奈很多人仍是終要買樓的,他們不是不買,而是延遲買,或是選擇買一些較細的單位。這樣問題就來了,需求沒有減少,只是發生在不同時期,要買的終要買。當然,樓價高企令一些人想買但無法買到,而這些人可能會選儲更多首期,有更大的購買力才去買。

樓價與市民購買力脫節程度

即是說,樓價在超高企的時候只有很少人有能力買樓,但他們會儲錢,以及對超高樓價盲目,就算超高樓價無法維持,只要樓跌略為下跌,由超高價跌至高價,之前的忍住唔買的需求就會再次出動,在樓價與市民購買力脫節程度減少下已成為新平衡點,所以樓價下跌其實有限。

同時,雖然市民購買力與樓價脫節,但不少買樓人士會退而求其次,在這樣的能力下,由原本想買的單位,轉買較細的單位,需求不變,只是當中的調整。

3. 樓價與購買力

另一點是,樓價與市民購買力是否成必然關係?其實是未必的,因為樓市並不是只有用家這一方的需求。以澳門的樓價來說明,十年前一個單位約三十萬,現時一個單三百萬是基本,因為以前澳門是一個小城市,但自賭權更開放後,賭博收入現時已超過拉斯維加斯。

在投資者眼中,整個定位已經不同,資產價值當然大不同,投資者比較環球資產價值,當地的發展潛力,以及投資回報等,在澳門的個案中,可看出當地樓價與市民的購買力不一定成必然關係。

的而且確,樓價與收入的比例是其中一個衡量樓價平貴的水平,而過往香港樓市,如1981年,及1997年在這指標達至很高的水平後,都出現大幅回落,而現時樓市亦出現類似的情況。所以,這絕對反映樓市不健康,及處偏貴水平,但這不代表不可以更貴,又或必然會像97般下跌一半。

上述所講澳門樓市就最易理解,以前可能用總人工3年就可買到一層樓,現時要用上15年,那會不會跌回只用3年就能買樓的年代,當然不能。因為以前買的是小城市的物業,現時買的是大都會中的物業,概念上已是不一樣的商品。

就算樓價回落,其平均年期都必然會比以往的高,例如以往平均是3年能買樓,這是合理的,現在平均是10年能買樓,這在這年代已是合理的。香港情況也一樣,交通更完善令新界樓價值提升,香港比97回歸前的定位亦不同,更為中國的城市,更與中國融合,香港樓已不只是為香港人而存在。

4. 定位與價值的問題

即是說,就算香港樓由痛苦指數15年薪金,下跌至13年,香港樓仍是偏貴,仍是很痛苦的水平,但在其他人眼中,已到達吸引的水平,那就會令需求上升令價格上升,因為你的痛苦指數並不是他的痛苦指數,國際投資者眼中不一定適用。

而就算是香港人,一些已供完樓、人工在近年大升的打工仔、手頭有充裕資金的投資者,所謂的痛苦指數對他都是無影響的。所以這因素會令樓價回落,但是否能令樓價大跌那就未必了。

投資工具的回報率

組成需求的除了用家外,另一方就是投資者,投資者決定投資物業與否,基於幾個因素,該投資的成本,物業的回報率,其他投資工具的回報率。

資金成本受利息因素影響,之前已講美國加息步伐不會快,因此令這方面的影響有限,另一方面是租金回報,除非租金有較大的回落,否則回報率不太影響,而租金回落取決於兩個因素,就是市場供應,以及經濟情況。市場供應看不到會大幅增長,而經濟情況亦不見得會向下,所以租金難以回落,這就令投資者投資物業的回報仍然保持在這水平,因此令這方的需求仍在。

投資物業的淨回報

除非加息力度很大,令投資物業的淨回報大幅減少,就有可能出現較似樣的下跌。現時租金回報4厘,供樓利息成本不足2厘,淨息差賺2厘,但當年97、98年租金回報4厘,供樓成本10厘,要蝕息差6厘,每賣一層樓就可減少每月蝕6厘的利息,賣樓壓力大,市場供樓者多自然令樓價向下。

(這篇文在2015年已發表,這次是再出多次,內容無改過。但由於不少因素現在仍適合,所以發表多次。)

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