基於以下種種原因，雖然樓價短期可能略有回落，但長期樓市不會太差，當樓市經歷完中期調整後，長期會平穩，並處向上格局。
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為何樓價長期會向上？
由於此文較長，所以分開了6篇，各位要完全讀完整篇後，才有完整概念的，故切勿只看了部分而誤解了我的意思。近期樓市由高位下跌約一成，不少分析都預期樓市將再下跌，主要理據包括加息因素，樓價與市民購買力脫節，未來供應將增加，亦曾聽過政府見樓價升就會再出招令樓價只許跌不許升。
的而且確，這些都是能成為推動樓價下跌的因素，但這不代表這就能令樓市大跌。若以核心分析，長期樓價更會向上。
1. 加息因素
首先是加息因素，這的確是一個令樓跌下跌的因素，因為加息令供樓成本增加，而從投資者的角度，加息亦令借貸成本增加，物業這投資工具的吸引力就會減少，這就會令樓價下跌。
但香港過去樓價的歷史中，這種關係並不是必然，就以03-08年的週期來說，息口升樓價仍升，所以不是必然，所以不能以等別解釋。不過，近幾年樓市的持續上升，其中一個原素是源自低息環境，令買及投資樓的利息成本很少，當加息令這因素消除，這方的力量就減弱，所以的確有點影響。
何時加息？加多少？
但關鍵是，何時加息？加多少？美國經濟雖然已復蘇向上，但整體未能言向好，加息態度審慎，美國處加又死唔加又死的情況，所以當局一定是不斷評估經濟，慢慢加。所以，加息的步伐與力度必然不快，雖然超低息環境結束，但低息環境仍會有一段時間，單計算這方面的因素，樓市下跌有限。
或許可以這樣說，加息是大家已預期的事，這已經反映在這刻的樓價之上，而加息的步伐與力度則較難預測，所以這才是影響往後樓價的因素，而只要這力量較少，樓價甚至會出現加息期不跌的現象。
2. 需求與購買力
分析員所講樓價下跌的因素，其中一個是樓價與市民購買力脫節，所以高樓價不會長期維持，必然大跌。任何物品的價格都由供應需求組成，而這供應需求的背後沿自多種因素，短期或許由情緒影響，長期則由價值主導。自政府推出辣招後，短炒的需求已不存在，需求只剩下用家及長線投資者。
先講用家，現時的樓價的確令市民難以負擔，但無奈很多人仍是終要買樓的，他們不是不買，而是延遲買，或是選擇買一些較細的單位。這樣問題就來了，需求沒有減少，只是發生在不同時期，要買的終要買。當然，樓價高企令一些人想買但無法買到，而這些人可能會選儲更多首期，有更大的購買力才去買。
樓價與市民購買力脫節程度
即是說，樓價在超高企的時候只有很少人有能力買樓，但他們會儲錢，以及對超高樓價盲目，就算超高樓價無法維持，只要樓跌略為下跌，由超高價跌至高價，之前的忍住唔買的需求就會再次出動，在樓價與市民購買力脫節程度減少下已成為新平衡點，所以樓價下跌其實有限。
同時，雖然市民購買力與樓價脫節，但不少買樓人士會退而求其次，在這樣的能力下，由原本想買的單位，轉買較細的單位，需求不變，只是當中的調整。
3. 樓價與購買力
另一點是，樓價與市民購買力是否成必然關係？其實是未必的，因為樓市並不是只有用家這一方的需求。以澳門的樓價來說明，十年前一個單位約三十萬，現時一個單三百萬是基本，因為以前澳門是一個小城市，但自賭權更開放後，賭博收入現時已超過拉斯維加斯。
在投資者眼中，整個定位已經不同，資產價值當然大不同，投資者比較環球資產價值，當地的發展潛力，以及投資回報等，在澳門的個案中，可看出當地樓價與市民的購買力不一定成必然關係。
的而且確，樓價與收入的比例是其中一個衡量樓價平貴的水平，而過往香港樓市，如1981年，及1997年在這指標達至很高的水平後，都出現大幅回落，而現時樓市亦出現類似的情況。所以，這絕對反映樓市不健康，及處偏貴水平，但這不代表不可以更貴，又或必然會像97般下跌一半。
上述所講澳門樓市就最易理解，以前可能用總人工3年就可買到一層樓，現時要用上15年，那會不會跌回只用3年就能買樓的年代，當然不能。因為以前買的是小城市的物業，現時買的是大都會中的物業，概念上已是不一樣的商品。
就算樓價回落，其平均年期都必然會比以往的高，例如以往平均是3年能買樓，這是合理的，現在平均是10年能買樓，這在這年代已是合理的。香港情況也一樣，交通更完善令新界樓價值提升，香港比97回歸前的定位亦不同，更為中國的城市，更與中國融合，香港樓已不只是為香港人而存在。
4. 定位與價值的問題
即是說，就算香港樓由痛苦指數15年薪金，下跌至13年，香港樓仍是偏貴，仍是很痛苦的水平，但在其他人眼中，已到達吸引的水平，那就會令需求上升令價格上升，因為你的痛苦指數並不是他的痛苦指數，國際投資者眼中不一定適用。
而就算是香港人，一些已供完樓、人工在近年大升的打工仔、手頭有充裕資金的投資者，所謂的痛苦指數對他都是無影響的。所以這因素會令樓價回落，但是否能令樓價大跌那就未必了。
投資工具的回報率
組成需求的除了用家外，另一方就是投資者，投資者決定投資物業與否，基於幾個因素，該投資的成本，物業的回報率，其他投資工具的回報率。
資金成本受利息因素影響，之前已講美國加息步伐不會快，因此令這方面的影響有限，另一方面是租金回報，除非租金有較大的回落，否則回報率不太影響，而租金回落取決於兩個因素，就是市場供應，以及經濟情況。市場供應看不到會大幅增長，而經濟情況亦不見得會向下，所以租金難以回落，這就令投資者投資物業的回報仍然保持在這水平，因此令這方的需求仍在。
投資物業的淨回報
除非加息力度很大，令投資物業的淨回報大幅減少，就有可能出現較似樣的下跌。現時租金回報4厘，供樓利息成本不足2厘，淨息差賺2厘，但當年97、98年租金回報4厘，供樓成本10厘，要蝕息差6厘，每賣一層樓就可減少每月蝕6厘的利息，賣樓壓力大，市場供樓者多自然令樓價向下。
（這篇文在2015年已發表，這次是再出多次，內容無改過。但由於不少因素現在仍適合，所以發表多次。）
作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
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