理財個案】45歲讀者預計10年後(55歲)退休,想放售內地物業、香港再換自住樓,想知新物業應是夫婦那位名下?能否先買後賣? 

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讀者Jamie (45歲)有以下問題:

  1. 預計10年後(55歲)退休,應如何部署退休生活?
  2. 多年來已購入兩幢內地物業,如果想多買一層香港物業作收租,是否應該放售內地物業?
  3. 如想換一層900萬元的物業作自住,這新物業應是夫婦那位名下?能否先買後賣(現時居所)?
  4. 如日後希望為父母的公屋抽居屋改善居住環境(幫忙供樓及作為擔保人),對以上在物業上的部署有什麼要注意?

夫婦二人之財政狀況

理財個案|45歲想售內地物業部署退休、香港再換自住樓能否先買後賣?|財智姊妹淘-香港財經時報-HKBT
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理財個案|45歲想售內地物業部署退休、香港再換自住樓能否先買後賣?
  • 註1:尙餘20年按揭
  • 註2:兩幢物業總值320萬人民幣,無按揭,全部暫作渡假用途

物業有居住和投資兩個功能 

以上目標似乎短期內不能全部滿足,所以取捨是無可避免的!另外,物業有居住和投資兩個功能,筆者認為應先解決基本居住問題,然後才考慮投資;以上各項中,只有自己換樓和幫父母抽居屋是關於基本居住要求,各內地物業嚴格來說並不是基本居住物業,僅是旅行時酒店的代替品而已!

筆者微見Jamie可以這樣處理以上兩個基本居住要求:

(1)可先將現居物業轉為單名,策略上應是丈夫持有現居物業,亦可考慮加按以部署日後的行動,以丈夫現時入息並維持多供20年,可考慮加按至300萬元,從而套現191萬元,每月供款$15,900(多了約$6,000),最低入息要求是$34,400,但Jamie需繳付等同半層樓價(即350萬元)的印花稅(約8萬元)。

不需考慮先買還是先賣

(2)看現時資產情況,短期內難以籌措新居的四成首期(最高按揭額為六成)、印花稅及相關費用(約403萬元),若放售所有內地物業以套現港幣385萬元,或許足夠成事,並可留下現時物業作收租用途(假設收租回報3%,每月租金收入約$17,500,料可支付供樓及減輕雜費負擔),更不需考慮是先買還是先賣!以44%按揭計算,年息2.5%,25年供款計算,這新物業每月供款約$18,000,每月最低收入$41,000,首期及相關開支約547萬元,和Jamie現時入息及負擔能力較接近。

新居應減少按揭額

(3)但若在新居已將本身的按揭額度用盡,那父母的居屋便不能幫忙在按揭上做擔保人了,所以在新居應減少按揭額,若現居物業能加按,這時便可在此大派用場了!

(4)套現額若未需應用時,可先投放較平穩的投資工具,如收息股、股債混合基金,待時機成熟才提取出來。

加按應可在丈夫退休前後供滿

(5)要部署退休生活,筆者要溫馨提示Jamie一下,除了常提及的日常基本開支、醫療儲備外,也要預留資金作供樓用途,現居所若是真加按,應在丈夫退休前後可供滿,問題不太大,但新居所的供款期要在70歲才能完成,在Jamie 55歲時仍有約266萬元按揭餘額,希望Jamie能早點預備,在落實前也可再和理財顧問溝通。

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