【香港樓市展望2021】2020年全年香港樓價跌約1%，終止連續12年的升浪。展望2021年香港樓市走勢，美聯集團（1200.HK）主席黃建業預計將展現「送疫迎牛」新氣象，如疫情放緩，可出現「小V型反彈」至少升5%，假如本港經濟強勁復甦，樓價甚至有力直撲2019年創出的歷史高位。綜合黃建業分析，歸納出以下2021年8大樓市最新預測。
中外資金「洪流匯聚」料全年樓價回升
美聯集團主席黃建業認為，香港樓價自2018年起受眾多利淡外圍因素夾擊而持續波動，但去年波幅明顯收窄，主要原因是香港作為國際金融中心，一柱擎天，吸引「中概股」回流香港上市，帶來充沛資金，支持樓價不跌。
隨著疫苗即將抵港，若北水回流及股市升勢持續，有利中長線樓市發展，預計今年樓市「送疫迎牛」展現新氣象，如果疫情大幅放緩，加上中港通關，當中外資金「洪流匯聚」，料全年樓價回升，幅度視乎經濟前景，如疫情放緩，可出現「小V型反彈」至少升5%，假如本港經濟強勁復甦，樓價甚至有力直撲2019年創出的歷史高位。
正物色合心水舖位入市作長線投資
交投方面，黃建業今年一二手成交皆有機會「量額齊升」，尤看好中小型單位、超級豪宅、民生舖及受中國企業歡迎的商廈四大板塊。黃建業相信，經濟「疫後重生」，民生舖最具升值潛力，正物色合心水的舖位入市作長線投資。
「美聯樓價指數」2021年全年僅跌0.92%，樓價在疫市下跌幅相對輕微，黃建業認為除了因為住屋求過於供之外，更重要的是資金泛濫，「中概股」回港上市吸引外地資金源源不絕的流入。
「新經濟股」升勢形成「財富效應」，抵銷連續負面因素對樓市的影響。集合新經濟股的「恒生科技指數」由去年7月推出至今升幅幾近3成，個別「新經濟股」的升幅更以倍計，眾多投資者及股民獲利。黃建業相信香港維持國際金融中心的地位，已成為「樓市不死」的重要支持。
香港樓市動力來自中國及海外資金洪流
黃建業預期，新一年樓市的上升動力主要源於中國及海外資金洪流。中國成為全球最先復甦的國家，市場亦憧憬美國新任總統拜登上場後，中美關係「破冰」。「北水」充裕，或於通關後大舉流入香港。
黃建業又預期，今年港股將持續向好，恒生指數有望在經濟重啟後續展升勢，「新經濟股」或再帶動大市，吸引環球資金流入本港，當部份資金獲利套現回流實物資產，勢有利中長期的樓市。
與此同時，2020年人民幣保持強勢，按年升逾6%，而且升勢未止，內地人的購買力因而水漲船高，同樣有利資產價格。中外資金「洪流匯聚」，推高今年香港樓價反彈，幅度大小視乎疫情及經濟發展。
料春節前樓市提早出現「小陽春」
成交方面，黃建業認為，購買力自去年下半年開始凝聚，惟新一波疫情冷雖然卻去年12月的樓市交投，但是基於近日疫情放緩，發展商積極推盤，吸引購買力爆發，料春節前樓市提早出現「小陽春」，一二手交投均見升勢。
踏入2021年二手交投率先造好。綜合美聯分行資料，過去兩星期全港35個大型屋苑合共錄200宗成交，比起去年同期急升逾1.1倍。受惠未來經濟重啟及股市暢旺，全年新盤銷售量可反彈至1.8萬伙，按年上升約24%；至於新盤銷售金額料升至2,420億元，按年升幅更達至約49%，屆時將創出《一手銷售條例》後新高。
全年樓市一二手皆「量額齊升」
二手方面，黃建業估計今年有望延續「量額齊升」的局面，註冊量將達到5萬宗，按年增逾6%，創9年新高；註冊金額則有望達到4,200億元，按年升逾11%，並創11年新高。全年樓市一二手皆「量額齊升」，是為繼2017年後再現此情況。
黃建業相信，最壞時刻已過，香港經濟有機會「疫後重生」，有意買入物業自用或投資者，可留意部份主要受惠的板塊。首先是中小型單位，料需求持續增加。由於政府在2019年推出「林鄭Plan」，帶動去年逾港幣600萬元至1,000萬元物業的二手交投逆市上升，加上「宅經濟」及在家工作盛行，將持續推動港人追求更佳的居住環境，增加換樓需求，刺激中型單位需求持續上升。
豪宅或重新成為市場焦點
此外，隨著中港有機會通關，北水將加快流入港樓，今年內將有大型豪宅新盤登場，豪宅或重新成為市場焦點。人民幣匯率回升是另一個看好豪宅市場的原因，直接令國內的購買力升級。
香港豪宅因為升值潛力優厚，而且新供應罕有，一向深受內地富豪追捧，故相信豪宅亦有機會「量額齊升」，通關後的豪宅樓價更有望升10%，跑贏大市。值得留意的是，新世代國內富豪及資金充裕的「新香港人」，較鍾情於「新豪宅區域」，而非西半山一類的傳統香港豪宅區，故預期「新豪宅」更能受惠於北水南下。
聰明錢偷步入市購買大型單位及豪宅
事實上，去年第三季已有「聰明錢」(Smart Money)「偷步」入市購買大型單位及豪宅，當中不乏「新香港人」買家。根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，按已知買家姓名作分析，以宗數計算，當中內地買家（以買家姓名拼音辨別）佔個人買家於香港樓市住宅註冊量比率，去年第三季(截至8月底)內地買家佔香港逾二千萬元一二手住宅註冊量的比率逾2成，較第二季約17%輕微回升。
當中，去年第三季(截至8月底)內地買家佔香港逾2,000萬元一手私宅註冊量比率更回升至約3成水平，較次季的22%明顯上升，可見新落成的豪宅極受內地買家歡迎。由於期內香港仍未與內地正式通關，故估計以上買家中不少為「新香港人」，趁北水重臨前搶先部署入市。
黃建業：看好啟德、西九龍、大圍、屯門及將軍澳地區
黃建業更認為，疫後香港樓市將出現「板塊轉移」，除了「新豪宅」受追捧，置業資金更將由傳統區域轉移往新興區域。主要原因是，隨著新經濟勢力崛起，傳統商業區的吸引力下跌。與此同時，新經濟造就的「新世代富豪」以及「新香港人」會漸成本地物業的重要購買力。新興購買力追求居住質素、交通的便利性及週邊購物生活配套，或捨傳統核心商住區域，轉往「新鐵路」沿線及基建重鎖尋覓高質素的物業的入市。
故特別看好啟德、西九龍、大圍、屯門及將軍澳等地區的市況，料以上區域的增長潛力可看高一線，建議有意置業者或找尋高增值的投資者於同類區域「尋寶」。
特別看好民生舖的升值潛力
黃建業亦認為，疫後的工商舖物業成交將「止跌回升」，特別看好民生舖的升值潛力。事實上，2020年舖位買賣成交宗數僅錄1,077宗，創出自1996年以來的歷史新低。
疫情下，「宅經濟」及網上購物流行，加上疫情重擊實體零售行業，舖位價格已經大幅調整，不過交投有望於「疫後反彈」。基於本地消費力量抬頭，以及疫後市民「報復式」消費，睇好民生舖位長遠升值潛力。
至於寫字樓則正處於大調整後的「鞏固期」，料短期價格難止跌，不過部份受中國企業青睞的商廈，例如信德中心招商局大廈等，受惠於中國企業持續來港投資，以及「中概股」回流，相信無論租買皆有需求。
現時是「趁低吸納」優質物業的上佳時機
黃建業表示，一直深信「藏富於樓」，對投資物業「情有獨鍾」，相信現時是「趁低吸納」優質物業的上佳時機，基於看好商舖後市，正於民生區物色合適心水商舖作長線投資之用。
事實上，「波動市」往往是入市機會，趁低吸納已成為2020年下半年本港樓市的主旋律，不少剛需置業者或有遠見的投資者都已伺機入市。根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，去年下半年逾2,000萬元二手住宅註冊量達834宗，較上半年的612宗大升逾36%，一定程度反映資金加快流入物業市場，料此情況可於今年首季持續，令樓市「陽春早現」。
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2021年8大樓市最新預測
綜合黃建業上文分析，歸納出以下2021年8大樓市最新預測。
- 如疫情放緩，樓價可出現「小V型反彈」至少升5%，假如本港經濟強勁復甦，樓價甚至有力直撲2019年創出的歷史高位。
- 今年一二手成交皆有機會「量額齊升」。
- 經濟「疫後重生」，民生舖最具升值潛力，正物色合心水的舖位入市作長線投資。
- 香港維持國際金融中心的地位，一柱擎天，已成為「樓市不死」的重要支持。
- 新一年樓市上升動力主要源於中國及海外資金洪流。恒生指數有望在經濟重啟後續展升勢，「新經濟股」或再帶動大市，吸引環球資金流入本港，當部份資金獲利套現回流實物資產，勢有利中長期的樓市。
- 近日疫情放緩，發展商積極推盤，吸引購買力爆發，料春節前樓市提早出現「小陽春」，一二手交投均見升勢。
- 相信豪宅亦有機會「量額齊升」，通關後的豪宅樓價更有望升10%，跑贏大市。
- 樓市板塊轉移，睇好啟德等「新區域」。
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