移民潮會否拖垮樓市？以「永久離港取MPF及良民證申請」推算移民人數

自2019年開始，香港的氣氛始終有點沉重，移民也因此成為了一個熱門話題。但移民人數的多寡，一直沒有一個統一的說法。在本期，筆者決定拋磚引玉，嘗試推算一下移民數字的多寡，並看看移民因素對樓價的潛在影響有多大。

政府未有就移民數字作正式統計

按政府說法，政府並沒有就移民數字作出正式統計，但保安局有就移民數字作出推算。根據保安局的估算，2015年至2019年，總移民人數為 35,700人，即平均每年移民人數為 7,140人。而如果根據綜合各國駐港領事館及香港辦事處的資訊，則獲得加拿大永居身份、澳洲臨時簽證、台灣定居許可及居留許可、美國移民簽證，及英國永久居留權的人數，於2014年至2018年五年，總人數為 47,753人，即每年平均 9,551人，根據以上資訊，我們大概可知每年的移民人數應約在7,140至9,551人之間。

移民人數最多增加五成

那隨著香港的社會環境的變化，希望移民的人多了，但具體來說，比起以往平均又多了多少人呢？根據手上有限的資料，筆者會參考兩個數字去推算。第一個數字是積金局的數據，參考有關數據，去年首六個月，即未發生社會事件前，強積金供款人以「永久離港」作為理由，提早取走強積金（MPF）的宗數為 13,700宗。

1.「永久離港」作為理由提取強積金

而到下半年，社會事件發生後，以「永久離港」作為理由提取強積金的人數有所上升，增至16,700宗，較上半年增加了21.9%。然而，在今年上半年，以「永久離港」作為理由提取強積金的人數卻有所下跌，只有10,400宗，同比下跌了24%。如以上述數據推算，最進取的估算，移民人數是較以往多了21.9%。

2. 申請「良民證」的數字

另一個數據，則是申請俗稱「良民證」的「無犯罪紀錄證明書」的數字。由於移民他國，往往要申請「良民證」，故有關證書的申請數字某程度反映了移民申請的趨勢。在2014至2018年，申請「良民證」的平均人數是21,992人，而到2019年，申請人數則急升51%至33,252人。而截至今年11月，申請人數則為26,715人，若作線性推算，全年人數應約為29,143人，相比以往平均多了32.5%。如參考以上數據，最進取的估算，則移民人數較以往多了51%。

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移民數字對樓市衝擊有限

如我們採用上述數據中，增幅最極端的51%作推算，再假設未有社會事件前，每年移民人數約為9,551人（採用估算中最多的數字），則可知每年新增移民人數應約在4,871人左右。那有關移民數字對樓市的影響又有多大呢？參考統計署的最新數據，2020 年中，香港家庭住戶平均人數是2.7人，（即每個單位有2.7人居住），即4,871人擁有1,804 個住宅單位，而根據運房局的數字，香港居於私人住宅比例是54.3%。

極端假設所有移民者都會賣樓

據此推算，即1,804 個單位中，約有980個單位是私人住宅。極端假設所有移民者都會賣樓，每年因移民而新增的二手住宅供應是980個。那每年新增980個二手住宅供應，會否對樓市構成影響呢？參考土地註冊處資料，2019年及2020年（截至11月），住宅物業買賣註冊宗數分別是59,797個及53,813個。每年因移民因素多出的980個二手供應，只佔總成交宗數的1.82%。故此，參考上述數據推算，移民因素能為樓市帶來衝擊，應該是相當有限的了。

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