【2021投資展望】 2021年即將展開,市場憧憬疫苗進展正面助控制疫情,推動經濟復甦,屆時樓市將有望「疫後重生」,為樓按市場注入上升動力。經絡按揭轉介公布早前進行的「2020年十大樓按新聞選舉及來年置業意向調查」結果,並對2021年樓按市場作出前瞻及分析,調查顯示,7成業主未感供樓壓力。 

2021投資展望|調查:7成業主未感供樓壓力 

經絡今年成功透過網上訪問了670位受訪者,在受訪的已置業市民中,有7成(70.5%)的業主表示對現時供樓未有感到壓力,相反感到壓力的只有約3成(29.5%),而當中打算/已經使用銀行提供物業按揭貸款「供息不供本」計劃減輕負擔的業主只有24%。

只有11.9%受訪者有換樓打算

在持有物業的受訪者中,有6成(60.1%)表示來年的置業部署為「靜觀其變,或先按兵不動」,考慮再置業有16%,考慮換樓則有11.9%,相信在經濟尚未明朗的現況下,大部份市民對未來的置業部署較謹慎。另一方面,接近7成(69%)打算來年置業的受訪者考慮購買二手住宅,一手樓花則佔16.6%,一手現樓則為14.5%。

80後樓市新手 成功上車再變身包租妹 擁13租客月賺7萬元 3招教你月月有租收

2021投資展望|美聯料新盤銷量重上1.8萬伙 籲政府減辣+取消壓測

65.3%考慮以新按保承造高成數按揭入市

考慮購買二手住宅及一手現樓的受訪者當中,有超過6成(65.3%)考慮以新按保承造高成數按揭入市,而考慮購買一手樓花的市民當中,有逾半(58.3%)受訪者考慮以建築期方式付款。曹氏表示,首期仍為置業者的一大考慮因素,新按保措施改變了不少市民的置業取態,從數據可見大部份受訪者打算以高成數入市,相信未來高成數按揭的比例仍會保持高企。

3成受訪者籲減稅收 

對於上一份施政報告未有對住宅物業減辣,超過6成(63.3%)的受訪者對此感到失望,當中有近3成(29.1%)受訪者認為政府應放寬置業稅收(如從價印花稅(AVD)、額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)),而進一步放寬按揭成數亦達到26.7%,放寬壓力測試則有24.6%。

17.9%受訪者計劃移民

而政府雖放寬非住宅雙倍印花稅以及按揭成數,但有意入市的受訪者只有三分之一(33.3%),在有意入市的受訪者中,以考慮購入車位(45.7%)的受訪者最多,曹德明認為大部份市民仍然希望政府可於住宅物業上「減辣」以增加入市機會。另一方面,在未有考慮置業的受訪者當中,近4成人(39.3%)認為現時樓價太高,值得留意的是計劃移民的受訪者亦佔17.9%,與「欠缺首期」並列第二位。

4成受訪者料來年樓市平穩

展望2021年,大部份(40.9%)受訪者認為樓價走勢相對平穩。從調查結果中可見疫情及經濟環境是影響未來樓市發展的一大關鍵。以現時情況來說,樓市仍然尚算穩健,未見大跌的危機。然而,經絡按揭轉介首席副總裁曹德明相信來年業主、有意置業人士以至銀行均會對樓按市場持審慎樂觀的態度。

2021年樓按前瞻|1. 樓花及現樓按揭表現平穩上揚

受新按保措施帶動,根據土地註冊處資料,今年首11個月二手住宅註冊宗數比去年同期升11%;不過一手方面,發展商雖然下半年積極推盤,奈何疫情反覆,部份項目須延後推售,令首11個月一手住宅註冊宗數比去年同期跌36%。曹德明表示,如疫情好轉,料明年樓花及現樓按揭宗數先見平穩後回升,全年樓花及現樓按年升約一成。

2. 轉按宗數有望回升 套現個案增

根據經絡按揭轉介研究部及金管局資料顯示,今年首10月新批轉按貸款金額及宗數分別為536.5億元及14,812宗,比去年同期分別大跌58%及56%,宗數更達到7年新低。曹德明認為主要是由於銀行對按揭息率及優惠如現金回贈逐步收緊,令轉按誘因大減。不過,來年轉按宗數有望回升,相信在現時經濟不穩的情況下,業主加按套出現金作周轉、投資甚至移民的機會增加,小部份轉按亦由發展商高成數按揭轉按慳息的業主作支撐,料明年轉按宗數及金額將按年升5至10%。

3. 高成數按揭佔比維持高水平

自去年10月放寬按揭保險計劃的樓價上限,承造高成數按揭的比例有飛躍性的增長,根據經絡按揭轉介研究部、香港金融管理局及香港按揭證券有限公司的數據反映,新取用按揭保險計劃貸款宗數佔整體新取用按揭貸款宗數並曾於7月份達到31.4%的歷史高位。曹德明表示,如明年疫情止步,交投增加下料使用高成數按揭入市的比例仍會維持較高水平,加上今年不少新盤買家選擇建築期付款方法,屆時承造按揭時亦有機會選擇以高成數按揭上會。

4. 銀行續審慎 按揭優惠未見大增

銀行於去年逐步收緊按揭優惠,新造按揭計劃的息率曾於去年的H+1.23%調升至H+1.5%,現金回贈亦由高峰2.1%逐漸回落至0.5%附近水平。曹德明續指,現時銀行已開始爭取明年第一季的按揭業務,在按揭優惠上有輕微調升以爭取更多生意,不過相信優惠幅度不會太大。加上現時經濟仍然不明朗,銀行在衡量資金成本及風險管理下,將更審慎處理按揭貸款的申請,或批出較優惠的條款予入息及條件較好的按揭借貸人。

5. 拆息持續低企 資金流入支持樓市

由於港美聯繫匯率制度關係,港匯趨強導致熱錢不斷流入本港銀行體系,香港銀行體系結餘升至逾4,500億元水平創歷史新高。香港銀行同業拆息(HIBOR)亦不斷下調,早前曾低試0.1厘水平。曹認為,雖然近日HIBOR受新股集資影響,輕微回升至0.3厘左右,但長遠來說HIBOR仍會維持歷史上相對低的水平,相信明年HIBOR大部份時間將維持於0.2厘以下。低息環境有助樓市發展,相信其他不確定因素如疫情逐漸消退後,息口低企能有助支持自用及部份投資者入市。

-------------------

經BusinessTimes申請uSMART盈立證券戶口,享買賣美股一世免佣,港服免平台費,認購新股、基金低至0手續費、送藍籌股票、Bowtie門診醫療福利。【詳情按此開戶連結

免責聲明:本網頁刊載的所有投資技巧及分析,僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前,要自行判斷及審慎處理,更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失,概與本網頁及相關作者與受訪者無關,本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點,不代表本媒體立場。