「泰國 4.0」在2016年首度問世，由時任總理巴育宣佈，是整個泰國外資政策與產業規劃方案的統稱，系統性地擘畫出未來的發展目標、重點投放領域，希望將泰國從「1.0」的農業，「2.0」的輕工業，「3.0」的重工製造業，再進一步推升為「4.0」的創新導向製造業。
「泰國 4.0」在2016年首度問世
藉此規劃，泰國政府希望引領東南亞，或至少是「北東協五國」的生產力輸出，並帶動周邊其他關聯性產業與服務業的發展，以維持其在「東南亞製造」的優勢地位。
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香港人最愛曼谷
曼谷為香港人最愛的旅遊城市之一，消費指數便宜、飲食適合香港人口味、當地人熱情等等因素，令香港人每年可能也會去2-3次或以上作為短期渡假，出走散心一下。除此以外，曼谷成熟程度亦遠遠拋離其他城市，例如芭提雅，清邁，清萊等。
曼谷過去10年樓市一直向上
經常說道「泰國人均收入不高，但曼谷人收入很高」，因為大量巨型基建，科技發展再加上一群比例不少的高收入人仕支撐了樓市，華商投資力度也是亞洲區數一數二，例如華為，阿里集團，騰訊等公司看準泰國有意發展高科技產業，所以早就在曼谷一些商業區域設置總部或辦公室。因此在過去10年樓市一直向上，年度化升值最少也6 – 10%。
後新冠肺炎時代投資攻略
從前的曼谷，很多投資者會選擇Siam, Ploenchit, Asoke 這些地方選購物業。說穿了就是因為知道該區很多海外專才，有些是其公司給予Housing allowance 去代付租金。但新冠肺炎之後，有很多專才都返回本國，他們的公司出手亦放輕了。
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租金回報減少
看過很多成交過案，以前由公司代付租下一個THB 50,000 – THB 60,000 的一房單位多不勝數，現在這類成交個案一般租金成交價回落THB 40,000 – THB 45,000 ，短租3/6個月合約比例亦多了。變相令投資變得不穩定，租金回報亦回不到過去每年5 – 6% 的水平。
投資泰國樓要留意4點
所以我們不要忽略本地租客的一群，他們的忠誠度在遠遠比專才租客高。如買入物業租予本地租客，要留意以下幾點：
- 租金：本地人不會像海外專才一樣，給你一個瘋狂的租金值，只要選擇大約預期月租 THB 15,000 – THB 25,000的一或兩房單位。本地人是接受到這個租金值的。
- 便利程度：本地人不需要門前四面佛或街口有銀行或貴婦商圈， 只需要在可步行距離內有零售配套應付日常衣、食、住。
- 校網：選讀國際學校和優質學府也不是海外人仕專利，如果物業附近有良好校網也會加分。
- 交通：這個也是很重要的一環，受惠泰國4.0的發展，曼谷有多條鐵路新線或延線相繼落成，就算Lock down，封關都阻不了泰國政府的決心，其中 一些新線全段已建超過65%，會在2年內投入服務。如購入這些近未來鐵路站的單位，一定會看高一線。
選擇曼谷東物業相對有優勢
還有東部經濟走廊（ECC）泰國政府有意發展曼谷東部並和芭提雅緊密聯系，所以我們選擇曼谷東的物業也會相對有優勢。Bangna 區是一個超大型的新CBD，在那個區域中有不少價位60至80萬港幣的單位可選購，只要跟隨上述的揀樓攻略，投資者除了無懼租金不穩的威脅，且肯定能享受泰國4.0的帶來的物業升值潛力！
編按：專欄作者龐啟峯，晉裕集團海外物業資深副總裁，曾任職利斯蘇富比(香港)國際物業銷售經理。從事金融和海外房地產業超過13年。致力為客人搜羅優質海外投資機會，以英國，澳洲，泰國，馬來西亞為市場為核心。推崇「現金流投資法」，再不斷複製。從而為客人建立長期而且穩定的被動收入。
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作者簡介：龐啟峯為晉裕集團海外物業資深副總裁，曾任職利斯蘇富比(香港)國際物業銷售經理。從事金融和海外房地產業超過13年。致力為客人搜羅優質海外投資機會，以英國，澳洲，泰國，馬來西亞為市場為核心。推崇「現金流投資法」，再不斷複製。從而為客人建立長期而且穩定的被動收入
